對于宅地基上房屋的歸屬，司法實(shí)踐中很大一部分法院觀點(diǎn)認(rèn)為依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記認(rèn)定權(quán)屬即可。即宅基地使用權(quán)登記為誰，宅基地上房屋就根據(jù)地隨房走之原則歸誰所有。

本案法院并沒有完全依據(jù)宅基地使用權(quán)的登記進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定，而是對翻建部分進(jìn)行了區(qū)分。認(rèn)定對翻建部分有共同出資的子女亦享有相應(yīng)部分的所有權(quán)，而對于未翻建部分的附屬物及裝修等則仍認(rèn)定歸屬宅基地使用權(quán)人所有。上述觀點(diǎn)相對更為公平合理，但實(shí)踐中此類房屋大多翻建于九十年代甚至是八十年代，翻建人往往無法提供相應(yīng)證據(jù)證明房屋是由其進(jìn)行翻建。因此要想避免爭議，最好的方式還是家庭內(nèi)部簽訂析產(chǎn)協(xié)議明確房屋歸屬。

蔡律師先前文章也討論過福建地區(qū)的相關(guān)案例，可供參考閱讀：《父母遺留房屋被兄弟拆除重建并辦理權(quán)證，女兒能否主張共有權(quán)益？》

案情簡介：

周老太與老伴李老漢是普通的一對農(nóng)村夫妻，共生育了五女一子，分別是長女李某1、次女李某2、三女李某3、四女李某4、五女李某5、長子李甲。很長一段時(shí)間，一家八口在位于該村的5間平房中過著平淡的日子。此院《宅基地有償使用登記表》載明：使用者為李老漢，主房5間，建房時(shí)間為1958年，家庭人口結(jié)構(gòu)：戶主李老漢、戶主妻周老太、長子李甲、長子妻于某、次女李某5、長孫李乙。

自1979年至1987年期間，李甲的四個(gè)姐姐陸續(xù)出嫁到其他村并將戶口遷出，1994年妹妹李某5也出嫁，搬離訴爭院落房屋，并將戶口遷至夫家，期間爭議房屋進(jìn)行過翻建。李老漢于2014年7月去世，未曾留有遺囑，李老漢父母亦均先于其去世。2021年，周老太及李甲一家一直居住使用的爭議房屋因修建承平高速被征收，李甲領(lǐng)取了67萬余元的征收補(bǔ)償款。

周老太及其五個(gè)女兒均認(rèn)為，被拆除的院內(nèi)房屋、附屬物等都是李老漢和周老太于1958年所建，1987年二人又出資進(jìn)行拆除重建，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所得補(bǔ)償款扣除周老太的一半份額后，另一半應(yīng)屬于李老漢的遺產(chǎn)，應(yīng)由周老太及子女7人平均分配。其作為宅基地使用登記權(quán)利人，房屋翻建時(shí)其并未出嫁，雖未出資，但幫著干了部分零活，故其對房屋拆遷利益亦應(yīng)享有相應(yīng)份額。

李甲夫婦及長子李乙作為案件的被告，對于對方說所稱的拆遷利益中一半是李老漢的遺產(chǎn)并要求平均繼承分割不予認(rèn)可。其3人稱，爭議房屋最初原系李老漢父母所建，1989年李甲夫妻對主房5間進(jìn)行翻建，1990年完工，后二人又對房屋進(jìn)行了裝修，并陸續(xù)添置了附屬設(shè)施；院內(nèi)2間彩鋼房系李甲夫妻2016年拆除舊棚子新建而成，并且長子李乙還認(rèn)為，翻建房屋時(shí)雖未成年，但其作為宅基地使用登記權(quán)利人，且一直居住生活在訴爭院落房屋內(nèi)至2020年拆遷，戶口未遷出，亦未另申請宅基地，故其亦應(yīng)享有同其他權(quán)利人一樣的權(quán)益份額。

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法院觀點(diǎn)：

案件爭議焦點(diǎn)為訴爭院落房屋等是否屬于李老漢的遺產(chǎn)。

首先，通過庭審調(diào)查，雙方均認(rèn)可1987年—1990年院內(nèi)主房因陳舊進(jìn)行了翻建，考慮到李甲為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在本集體經(jīng)濟(jì)組織未另行分配宅基地，且與父母長期共同生活，婚后李甲夫妻亦未明確與周老太夫妻分家另過，故認(rèn)定院內(nèi)房屋系李老漢夫妻及李甲夫妻共同出資，李老漢夫妻及李甲寶夫妻均系共同建房人，兩方平均享有訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)份額。

李某5、李乙二人雖均系登記家庭人口，但李某5于1994年因出嫁搬出該房屋，戶口遷至夫家，其已不屬于李老漢宅基地“戶”內(nèi)成員，并自認(rèn)對房屋翻建未出資；李乙在訴爭宅基地房屋1989年至1990年翻建時(shí)，剛出生不久，根本不具備建造房屋的勞動(dòng)能力和經(jīng)濟(jì)條件，故亦不能認(rèn)定其對該房屋的建造存在貢獻(xiàn)。

在上述房屋權(quán)屬認(rèn)定基礎(chǔ)上，訴爭院落房屋因拆遷所轉(zhuǎn)化為的拆遷利益中，只有關(guān)于訴爭院內(nèi)房屋及對應(yīng)的拆遷利益即房屋評估補(bǔ)償金額、房屋裝修補(bǔ)償、其他建筑物及附屬物補(bǔ)償，系對房屋、房屋裝修及其他附屬物等地上物給予的對應(yīng)補(bǔ)償，屬于李老漢的遺產(chǎn)，該部分可以作為李老漢的遺產(chǎn)由繼承人依法予以繼承分割處理。

索引案例：?山東高法公眾號《存在繼承人翻建行為時(shí)，如何判斷宅基地房屋的權(quán)利人》

年輕人初入社會(huì)時(shí)往往囊中羞澀，父母為托舉孩子改善生活，出資為子女購買房產(chǎn)是常有之事。受傳統(tǒng)觀念影響，雙方通常不會(huì)以書面形式明確這筆款項(xiàng)的性質(zhì)。然而，一旦雙方產(chǎn)生糾紛，該出資究竟屬于贈(zèng)與還是借貸，往往會(huì)成為爭議焦點(diǎn)。

司法實(shí)踐中，對于父母出資購房的款項(xiàng)定性存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：父母為子女出資發(fā)生在婚后的構(gòu)成對子女夫妻二人的贈(zèng)與。如(2022)蘇08民終897號案例：“父母為雙方購置房屋出資的，如沒有約定或約定不明應(yīng)視為父母贈(zèng)與雙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”另一觀點(diǎn)則為：父母出資為子女買房，除明確表示贈(zèng)與之外，應(yīng)當(dāng)視為以幫助為目的的臨時(shí)性資金出借，子女負(fù)有償還義務(wù)。如(2019)京民申2635號案例：“雖然在當(dāng)前高房價(jià)背景下，部分子女經(jīng)濟(jì)條件有限，父母在其購房時(shí)給予資助屬于常態(tài)，但不能將此視為理所當(dāng)然，也絕非法律所倡導(dǎo)，否則嚴(yán)重違背法律公平正義之理念。子女成年后，父母已經(jīng)盡到了撫養(yǎng)義務(wù)，并無繼續(xù)提供供養(yǎng)的義務(wù)。子女買房是父母出資，除明確表示贈(zèng)與外，應(yīng)當(dāng)視為以幫助為目的的臨時(shí)性資金出借，子女負(fù)有償還義務(wù)，本院對此不持異議。”本案一二審法院同樣皆持此觀點(diǎn)。

本案特殊之處在于，一是購房人為未婚狀態(tài)，房屋用于其個(gè)人生活，不涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)爭議；二是購房人與其父母溝通過程中多次出現(xiàn)“借錢”“還錢”等字眼，說明雖然未簽署書面協(xié)議，但雙方皆明晰該筆出資性質(zhì)，這也成為法院認(rèn)定雙方存在借貸合意的依據(jù)；三是購房人已成年并在國外工作，具備獨(dú)立生活能力，而其父母已退休無經(jīng)濟(jì)來源，出于平衡各方利益及維護(hù)公序良俗角度，法院也會(huì)更偏向于其父母一方。

案情簡介：

原告劉剛與第三人董紅原系夫妻，現(xiàn)已離婚，被告劉小紅系原告與第三人之女。劉小紅在日本工作，三方商量在日本買房，為此，劉剛將其名下位于北京的房產(chǎn)作抵押進(jìn)行貸款。

劉剛提供銀行流水顯示，其自2019年6月至2023年2月通過國際匯款方式向劉小紅支付共計(jì)人民幣433218元。此外，劉剛曾將其貸款所得的其中20萬元人民幣交由董紅。因劉小紅在日本購房資金不足，該款項(xiàng)最終由董紅轉(zhuǎn)付給劉小紅。劉剛主張以上款項(xiàng)共計(jì)633218元是劉小紅向劉剛的借款，均用于劉小紅在日本購房。

劉剛提交的微信聊天截圖中，劉小紅所發(fā)信息為：“借你的錢我會(huì)全數(shù)奉還……”劉剛據(jù)此主張劉小紅承認(rèn)向劉剛借款并承諾全部償還。

現(xiàn)劉剛訴請劉小紅返還上述款項(xiàng)并支付逾期還款利息。

一審法院觀點(diǎn)：

當(dāng)事人實(shí)施具體民事行為的行為屬性，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人實(shí)施該行為時(shí)的意思表示認(rèn)定。但是當(dāng)事人的意思表示往往有時(shí)掩飾在其行為之背后的，因此，當(dāng)事人實(shí)施具體民事行為的真實(shí)意思表示，不能單從當(dāng)事人的行為表象去簡單進(jìn)行認(rèn)定。父母可以在子女購房時(shí)給予資助，但并非是法定義務(wù)，被告系成年人，且已工作，作為被告的父親，已經(jīng)盡到了撫養(yǎng)義務(wù)，并無繼續(xù)供養(yǎng)的義務(wù)，原告以自己名下的房產(chǎn)抵押貸款資助被告在日本購房，且本案被告在微信中不止一次提到還錢，因此，在原告未明確表示贈(zèng)與的情況下，應(yīng)視為原告以幫助目的的臨時(shí)性資金出借，被告人應(yīng)負(fù)有償還義務(wù)。

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二審法院觀點(diǎn)：

涉案上訴人與被上訴人之間的借貸關(guān)系雖無借條等借款憑證，結(jié)合中國社會(huì)傳統(tǒng)習(xí)俗考慮，兒女向父母借款而不出具借條在現(xiàn)實(shí)生活中亦較為普遍，被上訴人出資時(shí)未要求上訴人出具借條符合當(dāng)時(shí)的情景和情理，具有合理性。根據(jù)被上訴人一二審提供的證據(jù)，能夠證明被上訴人將自己名下房產(chǎn)抵押給銀行取得貸款后，轉(zhuǎn)給上訴人，后續(xù)由被上訴人償還貸款的情形。上訴人主張案涉款項(xiàng)為贈(zèng)予，其應(yīng)對贈(zèng)予關(guān)系的成立進(jìn)行舉證。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，雖然被上訴人在聊天記錄提到“爸爸替你還貸款”，但該表述是否為贈(zèng)予的真實(shí)意思表示應(yīng)結(jié)合其行為以及實(shí)際情況進(jìn)行綜合判斷。案涉款項(xiàng)發(fā)生時(shí)，上訴人劉小紅已成年，對于已經(jīng)獨(dú)立生活的成年子女，父母無需再承擔(dān)撫養(yǎng)義務(wù)。從社會(huì)現(xiàn)實(shí)層面考量，“買房”并非父母的法定義務(wù)，而是出于對子女的照顧自愿付出的行為?；谥袊鴤鹘y(tǒng)家庭文化影響，子女購房，父母給予資助屬于常態(tài)，但不能據(jù)此便理所應(yīng)當(dāng)將此款項(xiàng)推定為贈(zèng)予，否則有違法律公平正義之理念。因此，雙方之間若不存在明確的贈(zèng)予的意思表示，就應(yīng)將款項(xiàng)視為以幫助為目的的臨時(shí)性資金出借。另外，本案作為家事糾紛，也應(yīng)具體情況具體分析，兼顧各方家庭利益的平衡。被上訴人現(xiàn)已退休，并無過多生活來源，為子女生活反而使父母自身陷入經(jīng)濟(jì)困境，不符合公序良俗，也不應(yīng)為法律所提倡。

……綜上所述，劉小紅的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

案例索引：（2024）冀01民終2880號，以上均為化名

司法實(shí)踐對于父母處分未成年子女房產(chǎn)是否有效存在不同觀點(diǎn)，通常會(huì)綜合考慮處分人有無惡意、子女權(quán)益是否受到損害等因素。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

案涉房屋雖是由二人夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買，但登記于婚生女名下，且二人離婚時(shí)并未將其作為共同財(cái)產(chǎn)分割，故該財(cái)產(chǎn)仍屬于婚生女個(gè)人財(cái)產(chǎn)。監(jiān)護(hù)人行使法定代理權(quán)必須以被監(jiān)護(hù)人利益為目的，否則構(gòu)成無權(quán)代理。男方雖辯稱售房款用于女兒留學(xué)，但并未提供相關(guān)證據(jù)，且未征求過女兒意見，已構(gòu)成對女兒財(cái)產(chǎn)權(quán)益的侵害。最終法院判決男方應(yīng)按房屋實(shí)際成交價(jià)款賠償女兒相應(yīng)損失。

這爹吃相實(shí)在是有些離譜！當(dāng)年把房子落戶在女兒名下，肯定也是為了規(guī)避某些政策，所以理所應(yīng)當(dāng)還覺得這個(gè)房子是自己的。既然女兒撫養(yǎng)權(quán)已經(jīng)在自己手上，女兒的財(cái)產(chǎn)也是隨自己處分。因此也就打著為女兒留學(xué)的旗號，干著侵吞女兒千萬房產(chǎn)的勾當(dāng)。而且這房產(chǎn)既然是雙方結(jié)婚時(shí)購買，女方必然也出了一定財(cái)產(chǎn)，男方如此一通操作等于連女方的份額也一并吞了。更荒謬的是，如此明顯的左手倒右手操作，竟然在辦理贈(zèng)與和過戶時(shí)一路綠燈，相關(guān)機(jī)構(gòu)對涉及未成年人重大財(cái)產(chǎn)保護(hù)且監(jiān)護(hù)人存在明顯利益沖突的處分行為，審查竟形同虛設(shè)。好在一二審法院明察，認(rèn)定贈(zèng)與行為無效，只是如此一來父女情誼也已所剩無幾！

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案情簡介：

李先生與林女士于2001年登記結(jié)婚，并于2002年生育一女李麗，2007年雙方以李麗名義購買案涉房屋，后李先生與林女士發(fā)生離婚糾紛以及離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛，最終李麗由李先生撫養(yǎng)，因案涉房屋不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未予以分割。離婚訴訟后，李先生于2016年以李麗代理人身份與自己簽訂贈(zèng)與合同，將案涉房屋無償贈(zèng)與自己，后自行辦理過戶登記并出售案涉房屋。

2023年李麗將李先生訴至法院，請求確認(rèn)贈(zèng)與合同無效并賠償損失1160萬元。

李先生辯稱，售房款主要用于女兒留學(xué)，是考慮女兒利益的行為。另外，離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案件判決其需支付林女士款項(xiàng)，故無奈出售涉案房屋用于獲取資金。

法院觀點(diǎn)：

案涉房屋系李麗個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李先生與林女士離婚糾紛、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛中均未作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割；

其次，李先生通過自行簽署贈(zèng)與合同的方式，私自以被監(jiān)護(hù)人李麗名義處分被監(jiān)護(hù)人名下財(cái)產(chǎn)，將被監(jiān)護(hù)人李麗個(gè)人名下案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至其個(gè)人名下，其作為李麗的法定監(jiān)護(hù)人，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時(shí)，未征求李麗本人意見，未尊重被監(jiān)護(hù)人的真實(shí)意愿，侵害了李麗的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，且有悖公序良俗；

再次，從離婚糾紛、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案件所查明的李先生名下財(cái)產(chǎn)情況來看，李先生所述舉債資助李麗國外留學(xué)的抗辯意見缺乏事實(shí)依據(jù)，由此確認(rèn)贈(zèng)與合同無效；

最后，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，故李先生應(yīng)按照房屋實(shí)際成交價(jià)款補(bǔ)償李麗相應(yīng)損失。

綜上法院認(rèn)定李先生自行簽署的贈(zèng)與合同侵害了李麗的合法權(quán)益，有悖公序良俗，判決確認(rèn)李先生自行簽署的贈(zèng)與合同無效并賠償李麗房屋出售價(jià)款損失1160萬元。

經(jīng)上訴，二審法院維持原判。

案例索引：北京海淀法院《父母能私自將子女房屋過戶至自己名下？來看看這個(gè)案子》2025.08.05

2009年，楊小妹夫婦與楊大姐夫婦簽訂《房屋買賣合同》，約定：楊大姐夫婦將案涉房屋以25萬元賣與楊小妹夫婦，帶裝修家具，房屋產(chǎn)權(quán)歸楊小妹夫婦所有，楊小妹夫婦已支付17.7萬元，剩余7.3萬元待產(chǎn)權(quán)證到手后付清。次年，楊小妹夫婦便搬進(jìn)了該房，居住至今。2012年，楊大姐夫婦辦理了離婚。然而該房產(chǎn)權(quán)證卻遲至2021年才姍姍來遲，落在了楊大姐的名下?？蓷畲蠼氵@時(shí)卻拒絕將房屋過戶至二人名下。不得已，楊小妹夫婦只能將已離婚的楊大姐夫婦雙雙訴至法院。

然而一審判決卻未能得償所愿，法院認(rèn)為，這份《房屋買賣合同》不是雙方的真實(shí)意思表示，是無效的。既不存在能證明楊小妹夫婦交付了購房款的證據(jù)，二人陳述的已付金額又與購房款對不上，在未取得產(chǎn)權(quán)證前就將購房尾款付清也顯得不合常理。楊大姐夫婦更是一直辯稱二人不是真心與楊小妹夫婦進(jìn)行房屋買賣，將房屋交給他們占有使用是出于其他原因。據(jù)此，法院駁回了楊小妹夫婦要求房產(chǎn)過戶至其名下的請求。這對本該成為房屋所有權(quán)人的夫婦，瞬間變成了可能被隨時(shí)掃地出門的非法占有人。

初看一審判決，是不是感覺楊小妹夫婦是被自己親姐姐姐夫聯(lián)手坑騙了？但蔡律師看了二審雙方提交的證據(jù)和抗辯理由后，發(fā)現(xiàn)事實(shí)很有可能不是這樣。

二審中，楊大姐夫婦雖然離婚了，但卻仍雙雙站在同一戰(zhàn)線，堅(jiān)稱這場房產(chǎn)交易是一場“三角式詐騙”。楊大姐稱，當(dāng)年是她與妹妹楊小妹合謀，哄騙前夫王大哥簽署了那份《房屋買賣合同》。她們的目的是為了讓王大哥在離婚時(shí)凈身出戶。王大哥也堅(jiān)稱自己是被蒙蔽的受害者，是姐妹倆玩套路詐取他的錢財(cái)，他只是想和楊大姐復(fù)婚，才心甘情愿踩入了這個(gè)圈套。

若事實(shí)果真如此，那么計(jì)劃似乎很順利，二人離了婚，楊大姐也在多年以后拿到了只登記著自己名字的產(chǎn)權(quán)證。然而，她卻低估了利益在親情面前的份量。她當(dāng)年的“同謀”妹妹聯(lián)合妹夫，如今卻拿著那份合同，反過來主張合同真實(shí)有效，要求她履行過戶義務(wù)。

然而，無論當(dāng)初簽訂合同的真實(shí)動(dòng)機(jī)是房屋買賣還是給王大哥設(shè)的局，楊大姐二人在法庭上都未能提供充分有效的證據(jù)來證明其騙局主張。相反，楊小妹夫婦在二審提供的電話錄音則被法院認(rèn)定為房屋買賣真實(shí)存在，約定房款也已支付。因此，法院只能依據(jù)現(xiàn)有可證明的法律事實(shí)作出判斷：“《房屋買賣合同》中明確寫有‘乙方已支付17.4萬元’的內(nèi)容，通話錄音內(nèi)容可以佐證楊小妹向王大哥支付過8萬元，王大哥2015年10月15日書寫條據(jù)亦明確寫有‘房款25萬元已收’的內(nèi)容，上述證據(jù)可以證實(shí)上訴人柴先生、楊小妹已足額支付房款。被上訴人王大哥作為成年人，應(yīng)對其書寫條據(jù)承擔(dān)法律后果，其辯稱是受欺詐所寫，并無證據(jù)證實(shí)，故其辯解理由不予采信。上訴人柴先生、楊小妹已足額支付房款，被上訴人王大哥、楊大姐至今未依約配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)構(gòu)成違約，二上訴人訴請二被上訴人協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求應(yīng)予支持。”

假若真如楊大姐主張，這場房屋交易是一場騙局，那么她的精心策劃，最終卻讓自己失去了本想獨(dú)占的房產(chǎn)。這場充滿算計(jì)的家庭內(nèi)斗，最終因證據(jù)規(guī)則的鐵律，讓最初的設(shè)局者楊大姐和可能的受害者王大哥，在法律上成為了輸家。蔡律師不知真相到底如何，究竟是姐姐坑妹妹，還是姐妹聯(lián)手坑姐夫，還是妹妹反坑姐姐，但姐妹兩家人的情誼就這么在算計(jì)中毀得一干二凈，落得個(gè)一地雞毛，真真何苦來著！

案例索引：(2024)內(nèi)03民終1160號，以上均為化名。

福州律師蔡思斌

2025年8月6日

你見過這么坑的爹嗎？離婚后取得兒子撫養(yǎng)權(quán)，卻在孩子成年后不再提供經(jīng)濟(jì)支持，導(dǎo)致考上大學(xué)的孩子無力承擔(dān)學(xué)費(fèi)。關(guān)鍵在于這爹并不是沒有錢，甚至通過拆遷置換了兩套住房及一間商鋪，卻對孩子的教育需求置若罔聞。兒子不得已下將父親訴至法院，歷經(jīng)一審、二審直至再審，才最終逆轉(zhuǎn)判決，拿回屬于自己的權(quán)益。

本案的爭議焦點(diǎn)在于，兒子對案涉安置房屋是否享有共有權(quán)，以及該房屋是否應(yīng)予分割。雖然案涉房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，兒子仍為未成年，未被登記為權(quán)利人，但依據(jù)當(dāng)時(shí)的《物權(quán)法》及相關(guān)拆遷政策，安置補(bǔ)償應(yīng)按家庭人口進(jìn)行，土地劃分和優(yōu)惠資格按人頭核定，因此未成年子女同樣享有安置權(quán)益。本案父親在計(jì)算劃地面積及利用優(yōu)惠購買商鋪時(shí)，均使用了兒子的權(quán)益份額。故高院再審認(rèn)定，案涉安置房屋的形成為父子二人共同創(chuàng)造并獲得，雙方對房屋共有權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為共同共有。

根據(jù)《民法典》第303條，共同共有人請求分割共有財(cái)產(chǎn)，需具備“重大理由”?，F(xiàn)行法律對“重大理由”并未有明確規(guī)定。但本案中，兒子作為在校學(xué)生且身處離異家庭，生活來源完全依賴有撫養(yǎng)義務(wù)的父親?，F(xiàn)其父親拒絕履行撫養(yǎng)義務(wù)導(dǎo)致兒子生活難以為繼，故高院據(jù)此認(rèn)定該情形符合請求分割共有物的“重大理由”。

正義雖遲但到。高院的改判不僅體現(xiàn)了拆遷安置政策對居住權(quán)與生存權(quán)的保障，維護(hù)了未成年人在家庭共有財(cái)產(chǎn)中的基本權(quán)益，也為司法實(shí)踐中認(rèn)定共有物分割的“重大理由”提供了類案參考。

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案情簡介：

李大強(qiáng)與李小強(qiáng)系父子，2007年李大強(qiáng)離婚后李小強(qiáng)歸其撫養(yǎng)。2008年12月，李有才（李大強(qiáng)之父）、李大強(qiáng)和李小強(qiáng)共同生活的房屋被拆遷，李有才作為戶主簽訂協(xié)議，選擇劃地自建安置，分為三戶，李大強(qiáng)和李小強(qiáng)為一戶。

2009年8月，李大強(qiáng)簽訂劃地自建書，明確安置用地面積15平方米/人，李大強(qiáng)一方住房安置人員為李大強(qiáng)和李小強(qiáng)2人，安置用地面積為30平方米。根據(jù)拆遷政策，李大強(qiáng)購買商鋪使用優(yōu)惠金額31200元，其中李小強(qiáng)優(yōu)惠額度15600元。后李大強(qiáng)通過安置修建和優(yōu)惠購買獲得2套住房及1間商鋪，2014年完成產(chǎn)權(quán)登記。

2022年9月，李小強(qiáng)因上大學(xué)無經(jīng)濟(jì)來源且李大強(qiáng)不支付費(fèi)用，訴請分割前述2套住房及1間商鋪。

一二審法院均駁回李小強(qiáng)請求，故其至高院申請?jiān)賹彙?/p>

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重慶高院觀點(diǎn)：

其一，李大強(qiáng)和李小強(qiáng)對安置房屋即安置住房和安置商鋪享有共有權(quán)。李大強(qiáng)和李小強(qiáng)（時(shí)年不足6周歲）在征地拆遷時(shí)作為一個(gè)家庭戶進(jìn)行安置，拆遷安置政策目的在于保障被拆遷人的居住權(quán)。李大強(qiáng)選擇了劃地自建住房的安置方式，李小強(qiáng)的爺爺李有才亦替李小強(qiáng)出資繳納了劃地自建手續(xù)費(fèi)，修建案涉安置房屋所用土地亦有部分來源于李小強(qiáng)所獲得的劃撥自建土地，故案涉房屋包含了應(yīng)當(dāng)由李小強(qiáng)享有的相關(guān)安置權(quán)益。《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”第一百零三條規(guī)定：“共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！?strong>因此，自案涉安置房屋合法修建完成時(shí)起，李大強(qiáng)和李小強(qiáng)對所建房屋享有共有權(quán)，且李大強(qiáng)和李小強(qiáng)系基于家庭關(guān)系依據(jù)安置政策共同創(chuàng)造、共同獲得案涉安置房屋，故雙方對房屋共有權(quán)的性質(zhì)為共同共有。

其二，李小強(qiáng)請求分割案涉安置房屋的條件已經(jīng)成就，應(yīng)當(dāng)公平合理分割案涉安置房屋。《中華人民共和國民法典》第三百零三條規(guī)定：“共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割……”本案中，李小強(qiáng)現(xiàn)系成年的在校大學(xué)生，但并無穩(wěn)定的收入來源，其父李大強(qiáng)明確表示不再支付相關(guān)學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)等費(fèi)用，故李小強(qiáng)符合前述共同共有人具有“重大理由”可以分割共用物的法定情形。就分割方式而言，案涉安置房屋包括兩套住房和一個(gè)商鋪，各自具有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)證，可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值，故本案應(yīng)當(dāng)直接進(jìn)行實(shí)物分割。綜合考慮李大強(qiáng)在修建案涉安置房屋時(shí)所作出的貢獻(xiàn)，最大限度降低共有房屋分割對李大強(qiáng)現(xiàn)在居住、生活和生產(chǎn)經(jīng)營的影響，以及李小強(qiáng)自未成年時(shí)起就享有的案涉安置房屋的合法權(quán)益和李小強(qiáng)行使物權(quán)的便利，酌情分割一套住房歸李小強(qiáng)所有，其余一套住房和一套商鋪歸李大強(qiáng)所有。

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案例索引：人民法院案例庫案例，編號：2025-14-2-054-001，以上均為化名。

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本案核心焦點(diǎn)在于離婚協(xié)議中將房屋贈(zèng)與子女的條款能否撤銷。本案男女雙方于06年離婚，協(xié)議約定男方名下房屋歸婚生女所有，然而直至20年房屋被拆遷時(shí)仍未過戶至婚生女名下，男方以房屋所有權(quán)人身份將房屋拆遷補(bǔ)償款照單全收。

這操作實(shí)在是有些厚臉皮了，男方可能也是有點(diǎn)法律知識(shí)，知道一般贈(zèng)與下財(cái)產(chǎn)權(quán)利未轉(zhuǎn)移的，贈(zèng)與方可享有任意撤銷權(quán)。他這么久拖著不過戶顯然就是想等拿到拆遷款后再反悔贈(zèng)與。好在本案不同于一般贈(zèng)與的情況，讓我們來看看法院怎么判。

女方訴至法院后，男方果然以贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移為由主張行使任意撤銷權(quán)，請求撤銷贈(zèng)與。法院依據(jù)《婚姻家庭編解釋（一）》第七十條，判決離婚協(xié)議中的贈(zèng)與條款具有法律約束力，不得任意撤銷。因離婚協(xié)議通常涵蓋雙方離婚、子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)分割等多重法律關(guān)系，屬于具有整體性的一攬子協(xié)議，不能將協(xié)議中的贈(zèng)與部分單獨(dú)割裂看待。且簽訂協(xié)議時(shí)婚生女為未成年，故該協(xié)議又涉及未成年人權(quán)益保護(hù)，包含父母對子女未來生活的經(jīng)濟(jì)保障意圖，具有道德義務(wù)性質(zhì)，不能參照一般贈(zèng)與處理。據(jù)此，即使案涉房屋長期未過戶且發(fā)生拆遷，但房屋已經(jīng)基于離婚協(xié)議實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)化為婚生女的財(cái)產(chǎn)，相應(yīng)的拆遷權(quán)益作為房屋價(jià)值的形態(tài)延續(xù)，也應(yīng)歸婚生女所有。

值得注意的是，今年施行的《婚姻家庭編解釋（二）》第二十條對此類情形進(jìn)行了進(jìn)一步明細(xì)規(guī)定：除非另一方同意，否則一方不得在財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前請求撤銷贈(zèng)與子女財(cái)產(chǎn)的約定，進(jìn)一步強(qiáng)化了此類條款的不可撤銷性，更有利于保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益。

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案情簡介：

李麗與吳強(qiáng)于2006年12月31日離婚，雙方簽訂離婚協(xié)議約定，案涉房屋歸婚生女吳小花所有；吳小花現(xiàn)年6周歲，歸吳強(qiáng)撫養(yǎng)，直至吳小花工作時(shí)止；李麗不貼補(bǔ)任何費(fèi)用。

案涉房屋在吳強(qiáng)名下，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，2020年9月案涉房屋被政府征收，吳強(qiáng)領(lǐng)取了征收補(bǔ)償款893423.30元。吳小花為在校研究生。2017年至2023年期間，吳強(qiáng)向吳小花轉(zhuǎn)賬合計(jì)259208元。

原告李麗訴稱：吳強(qiáng)未按照離婚協(xié)議約定履行相關(guān)義務(wù)。案涉房屋于2020年9月被拆遷，吳強(qiáng)領(lǐng)取了全部征收補(bǔ)償款，吳小花多次向吳強(qiáng)追索房屋征收補(bǔ)償款未果。遂訴至法院，

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法院觀點(diǎn)：

本案中，李麗與吳強(qiáng)于2006年12月31日簽訂離婚協(xié)議，約定案涉房屋歸婚生女吳小花所有，該約定是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。吳強(qiáng)雖認(rèn)為該房屋為其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但其已作出贈(zèng)與吳小花的意思表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第七十條規(guī)定，離婚后贈(zèng)與人以贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移為由申請撤銷離婚協(xié)議中涉及對第三人贈(zèng)與條款的，依法不予支持。

案涉房屋因征收而滅失，轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的征收補(bǔ)償利益，該征收補(bǔ)償利益應(yīng)歸吳小花所有。吳強(qiáng)向吳小花支付生活費(fèi)、教育費(fèi)等，是其作為父親關(guān)愛子女、履行撫養(yǎng)義務(wù)的體現(xiàn)，吳強(qiáng)提出在其給付吳小花的房屋征收補(bǔ)償款中予以扣減，不予支持。

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案例索引：人民法院案例庫案例，編號：2024-07-2-102-002

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案涉房屋雖登記在一方名下，但系雙方婚內(nèi)取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方擅自抵押該房產(chǎn)顯然構(gòu)成無權(quán)處分。抵押權(quán)人要想取得抵押權(quán)必須滿足善意取得，即滿足《民法典》第三百一十一條的三項(xiàng)條件：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

通常來說，第二、三項(xiàng)條件基本能夠滿足，因此核心就在于判斷是否“善意”。就本案而言，法院認(rèn)為銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)對貸款人婚姻情況進(jìn)行核實(shí)，其未盡到審查義務(wù)存在過錯(cuò)，因此并非“善意”，不能認(rèn)定其為善意取得抵押權(quán)。現(xiàn)行法律對如何判斷“善意”并沒有明確規(guī)定，如果本案抵押權(quán)人是自然人的話，或許會(huì)是不同結(jié)果。因?yàn)榉ㄔ汉苡锌赡軙?huì)認(rèn)為“一般民事主體只需核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書即可認(rèn)定其已盡到合理注意義務(wù)?！?/p>

案情簡介：

2022年11月，陳某作為借款人，與某銀行簽訂《抵押合同》，雙方約定，從銀行貸款70萬元。陳某以名下房產(chǎn)，為上述借款辦理了抵押登記。后因陳某未能按時(shí)償還借款，2023年9月，某銀行將陳某起訴至法院，請求判令被告償還借款本金、利息及違約金合計(jì)約75萬元，判令原告對被告抵押物某房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償。

陳某及第三人陳某妻子辯稱，對欠款金額無異議，但案涉房屋是陳某婚后購買取得，案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書中載明所有權(quán)人為陳某一人，但該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。陳某抵押案涉房屋是背著妻子做的，銀行在辦理抵押時(shí)未核實(shí)陳某的婚姻情況，存在過錯(cuò)，銀行不能取得對房屋的抵押權(quán)。

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法院觀點(diǎn)：

本案原被告、第三人對欠款數(shù)額均無異議，本案的爭議焦點(diǎn)為，某銀行是否能夠取得對案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)。

涉房產(chǎn)系陳某在與妻子婚姻關(guān)系存續(xù)期間購得，故案涉房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于陳某與妻子的共同財(cái)產(chǎn)。陳某未經(jīng)妻子同意，將案涉房產(chǎn)抵押給某銀行，構(gòu)成無權(quán)處分。

某銀行辯稱，其構(gòu)成善意取得。法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第三十七條第一款規(guī)定：當(dāng)事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無權(quán)處分的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第三百一十一條的規(guī)定處理。

本案中，案涉房產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押登記，某銀行已履行放款義務(wù)，本案關(guān)鍵在于認(rèn)定某銀行是否盡到對夫妻共同財(cái)產(chǎn)的審慎審查義務(wù)。某銀行系專業(yè)從事貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，申請人的婚姻狀況、抵押房屋的權(quán)屬情況直接影響其債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)以及實(shí)現(xiàn)，銀行對前述事項(xiàng)負(fù)有審慎審查義務(wù)。銀行稱陳某簽署了《單身聲明》，法院認(rèn)為，單身聲明僅是個(gè)人承諾，在現(xiàn)實(shí)情況中，不乏借款人為達(dá)目的進(jìn)行虛假承諾的情形。雖然銀行內(nèi)部文件中列明，單身聲明系婚姻狀況證明材料之一，但并不意味著銀行僅需審查借款人的單身聲明。銀行還應(yīng)當(dāng)對家庭戶口信息、征信資料等文件進(jìn)行審查。銀行工作人員陳述，在放貸時(shí)可能審查了陳某的個(gè)人戶口頁。只要查閱陳某的家庭戶口的常住人口登記卡索引表即能獲悉陳某已婚的事實(shí)，該審查難度并不高。但某銀行輕信陳某的承諾，未就陳某婚姻狀況這一重大事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其并未盡到審慎審查義務(wù)，并非善意。故對于某銀行提出的其依照善意取得制度取得抵押權(quán)的抗辯意見，法院不予采納。對于某銀行請求判令對陳某名下的房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求，法院不予支持。

綜上，法院依法判決陳某償還原告借款本金、利息及違約金，駁回原告的其他訴訟請求。

索引案例：山東高法公眾號《夫妻一方擅自抵押共同房產(chǎn)，債權(quán)人能否取得房產(chǎn)的抵押權(quán)？》

蔡思斌

2025年7月28日

本案一審法院認(rèn)為房屋買受人基于買賣合同而對房屋享有的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)屬于債權(quán)請求權(quán)，而房屋抵押權(quán)人則對房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，屬于法定擔(dān)保物權(quán)，故機(jī)械適用了“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則，認(rèn)定買受人享有的債權(quán)雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但仍劣后于擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。

二審法院改判的關(guān)鍵點(diǎn)在于對買受人和抵押權(quán)人所享有的民事權(quán)益進(jìn)行了比較和分析。案涉房屋售出先于抵押權(quán)設(shè)立，買受人已足額支付購房款且實(shí)際占有房屋七年。雖然一直未辦理過戶手續(xù)，但原因在于房屋轉(zhuǎn)讓人而非買受人。抵押權(quán)人作為專業(yè)出借人，未對房屋實(shí)際占有情況盡到審慎注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。故本案買受人就涉案房屋享有足以排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，最終改判不得執(zhí)行案涉房屋。

就本案例來說，買受人實(shí)在是被轉(zhuǎn)讓人坑慘了。交了購房款一直未能辦理過戶不說，期間轉(zhuǎn)讓人還玩失蹤，不管是報(bào)警還是訴訟都找不到人。住了七年的房屋險(xiǎn)被執(zhí)行，執(zhí)行異議和一審?fù)ㄍo果，好在二審得到改判，算是有驚無險(xiǎn)，但也徒增了訟累。蔡律師在此給各位購買二手房的提個(gè)醒，一定要及時(shí)辦理過戶登記，當(dāng)下無法過戶的也必須時(shí)刻緊盯相關(guān)進(jìn)展，如果轉(zhuǎn)讓人和本案一樣聯(lián)系不上的，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系法院凍結(jié)，避免之后太過被動(dòng)。

案情簡介：

2016年12月31日，李立與林強(qiáng)簽訂了《房屋買賣合同》，約定林強(qiáng)將其名下位于北京市某902號房屋以275萬元的價(jià)格出售給李立。雙方約定265萬房款于簽訂合同后交付，剩余10萬元于房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)交付。李立支付265萬房款后入住，但由于房屋是回遷房，房產(chǎn)證尚未辦理，所以房產(chǎn)過戶手續(xù)一時(shí)無法辦理。

2020年4月，李立從周圍鄰居處得知涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書已經(jīng)辦理，便聯(lián)系林強(qiáng)辦理過戶，但不論是報(bào)警和起訴都無法聯(lián)系到林強(qiáng)，因此房子也就一直沒能過戶。

2021年，法院對案涉房屋采取輪候查封措施。經(jīng)了解，林強(qiáng)在房產(chǎn)證下來之后將案涉房屋房屋做抵押向別人借款，因其沒有還款，債權(quán)人王磊向法院起訴，法院判決后林強(qiáng)沒有履行判決，債權(quán)人申請了強(qiáng)制執(zhí)行。

李立向執(zhí)行局提出了異議，但異議被駁回。隨之向法院起訴林強(qiáng)和抵押權(quán)人王磊，請求法院對涉案的902號房屋停止執(zhí)行、解除查封。

一審法院觀點(diǎn)：

本案中，李立主張依據(jù)上述第二十八條規(guī)定排除一審法院對902房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)查明事實(shí)，王磊依據(jù)一審法院作出的（2021）京0112民初16427號民事判決書向一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，在該案以及本案審理過程中，均查明王磊系因林強(qiáng)向其借款160萬元而在林強(qiáng)名下的902房屋上設(shè)立抵押權(quán)。一審法院在強(qiáng)制執(zhí)行過程中查封902房屋，王磊屬于對執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)的申請執(zhí)行人。而根據(jù)李立提交的證據(jù)，李立確在法院查封前已簽訂房屋買賣合同并實(shí)際居住，其已支付265萬元房款，尚未支付的10萬元房款系因支付條件未成就，未辦理過戶手續(xù)亦非因李立個(gè)人原因所致，且李立主張林強(qiáng)逾期辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的違約金數(shù)額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其尚未支付的房款數(shù)額。根據(jù)上述第二十七條、第二十八條規(guī)定的內(nèi)在邏輯，案外人作為一般買受人對執(zhí)行標(biāo)的物享有第二十八條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的物享有第二十七條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)，案外人提出的排除強(qiáng)制執(zhí)行異議，不應(yīng)予以支持。因?yàn)榈诙藯l規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但劣后于擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。也就是說，第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容不包括第二十八條規(guī)定的一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。因此，即使李立的主張符合第二十八條規(guī)定的情形，其對902房屋享有的物權(quán)期待權(quán)，也不能對抗王磊因?qū)?02房屋享有抵押權(quán)而取得的優(yōu)先受償權(quán)，故李立提出的要求排除對902房屋強(qiáng)制執(zhí)行的主張不能成立，一審法院不予支持。

二審法院觀點(diǎn)：

首先，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，李立與林強(qiáng)于2016年12月31日經(jīng)中介居間簽訂了房屋買賣合同，簽訂時(shí)間在人民法院查封之前，且現(xiàn)有證據(jù)亦不足以證明案涉房屋買賣合同存在無效事由，故可依法認(rèn)定李立與被執(zhí)行人在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

其次，根據(jù)李立提交的轉(zhuǎn)賬憑證，其在查封和抵押前已支付購房款265萬元。關(guān)于剩余10萬元購房款，已有大興區(qū)人民法院生效判決認(rèn)為該部分購房款與林強(qiáng)的債相互抵銷，林強(qiáng)亦認(rèn)可收到涉案房屋的全部價(jià)款，故應(yīng)認(rèn)定李立已支付涉案房屋的全部275萬元價(jià)款。另根據(jù)李立提交的水電等繳費(fèi)憑證等證據(jù)，足以認(rèn)定李立已實(shí)際占有案涉房屋。

第三，關(guān)于過戶登記的情況。李立關(guān)于過戶登記的陳述與林強(qiáng)的當(dāng)庭陳述可以相互印證，又因林強(qiáng)借款導(dǎo)致案涉房屋后續(xù)被抵押和查封，林強(qiáng)亦認(rèn)可未辦理過戶登記的原因在其自身，故可以認(rèn)定非因買受人李立自身原因未辦理過戶登記。

第四，案涉抵押權(quán)是否具有優(yōu)先性。1.案涉房屋出售在先，抵押權(quán)設(shè)立在后。在此前提之下，王磊在明知涉案房屋有承租人等可能影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，仍選擇不進(jìn)行現(xiàn)場勘察。由此可見，王磊在辦理抵押登記前并不關(guān)注涉案房屋是否存在出租或出售的情況，即涉案房屋是否出租或出售不影響其與林強(qiáng)簽訂民間借貸合同和辦理抵押登記。王磊的的上述行為與林強(qiáng)表示在借款時(shí)已告知借款中介房屋已出售的說法存在一致性，故王磊在辦理抵押登記前明知涉案房屋存在其他權(quán)利人這一事實(shí)具有高度可能性。2.根據(jù)李立提交的王磊其他訴訟情況來看，2016-2022年間，王磊共涉及七件民間借貸相關(guān)案件，約定月息在1.3%-3%之間。從上述訴訟情況來看，王磊存在以自然人身份長期、多次從事有償民間借貸的行為，其不同于普通的出借人，應(yīng)具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和更高的審慎注意義務(wù)。王磊辦理抵押前未對案涉房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘察，未盡到審慎的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和后果。3.雖然涉案房屋系二手房，但基于北京市房屋交易的特點(diǎn)，大量購房人在首次購房時(shí)亦會(huì)選擇購買二手房用于居住。而從現(xiàn)有證據(jù)來看，案涉房屋也確系李立名下唯一住房，涉案房屋與李立的生存利益密切相關(guān)。綜上，案涉抵押權(quán)因上述原因在本案中不具有優(yōu)先性，李立在本案中對涉案執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

綜上所述，李立的上訴請求成立，本院予以支持。

案例索引：(2023)京03民終14574號，以上均為化名。

面對一片狼藉，明確責(zé)任歸屬是后續(xù)維權(quán)的關(guān)鍵。而要確定責(zé)任主體，核心就在于查明堵塞的具體位置和原因。

情況一：堵塞發(fā)生在小區(qū)公共主下水管道，那么責(zé)任主體通常是物業(yè)公司。常見堵塞情形有堵塞點(diǎn)位于地下室、一樓底部或室外，或者多個(gè)樓層同時(shí)出現(xiàn)返水現(xiàn)象。這部分管道屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司負(fù)有定期檢查、疏通和維護(hù)公共管道的法定義務(wù)。

參考案例：物業(yè)服務(wù)人對于共用排水管道負(fù)有管理維護(hù)責(zé)任，因管理維護(hù)不力給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，被上訴人房屋外部管道發(fā)生堵塞導(dǎo)致廚房管道返水，造成財(cái)產(chǎn)損失。因發(fā)生堵塞管道為室外排水管道，屬于業(yè)主共用管道，應(yīng)屬建筑物共有部分，應(yīng)當(dāng)由上訴人進(jìn)行管理、疏通、維護(hù)，現(xiàn)因上訴人未盡到上述義務(wù)，應(yīng)對被上訴人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！?2023)陜06民終1805號

情況二：堵塞僅發(fā)生在業(yè)主家的分支管道內(nèi)，并且返水只影響該業(yè)主自家，那么責(zé)任應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。這段管道是業(yè)主的專有部分，業(yè)主有責(zé)任合理使用并保持其暢通，避免將易堵塞物品倒入下水管道。

參考案例：本次事故漏水部位屬于業(yè)主的專有部分，由業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，亦應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)相應(yīng)的管理義務(wù)和管理責(zé)任。在本案中，原告未盡到相應(yīng)的管理義務(wù)，應(yīng)由其自行承擔(dān)因戶內(nèi)漏水所導(dǎo)致的損失?！?2016)湘0121民初4834號

情況三：樓上住戶不當(dāng)使用下水管道，使得主管道堆積導(dǎo)致堵塞返水，堵塞位置之上的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)疏通責(zé)任。若無法確定究竟是哪一戶使用不當(dāng)?shù)模敲垂灿迷摱味氯艿赖臉巧献艨赡苄枰餐袚?dān)連帶賠償責(zé)任，除非個(gè)別住戶能證明自己在事發(fā)時(shí)段未使用或并未不當(dāng)使用管道。同時(shí)，即使堵塞物是樓上住戶造成，如果物業(yè)公司無法證明其已經(jīng)履行了定期維護(hù)職責(zé)，也可能因其管理疏忽而需要承擔(dān)部分責(zé)任。

參考案例：對于小區(qū)業(yè)主來說，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。由于使用該管道的任一業(yè)主都有造成該管道堵塞的可能，無法確定堵塞排水主管道異物的直接來源，亦無法查明造成排水主管道堵塞的具體責(zé)任人，無法確定責(zé)任比例，故對于原告的損失，應(yīng)當(dāng)由樓上各業(yè)主共同平均分擔(dān)責(zé)任。——(2022)新2302民初754號

情況四：若由于施工質(zhì)量存在缺陷導(dǎo)致管道本身存在問題而發(fā)生堵塞的，若仍在保修期內(nèi)則應(yīng)由開發(fā)商或施工單位擔(dān)責(zé)。但需要專業(yè)鑒定報(bào)告證明，因此舉證難度及成本較大。

參考案例：在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，給排水管道的最低保修期限為2年。案涉房屋在發(fā)生給水管漏水時(shí)雖然已超過2年的保修期，但漏水的給水管預(yù)埋在原告與第三人房屋中間的樓板中，且漏水方向?yàn)樾鄙戏?，可以排除原告與第三人人為原因造成。給水管道的施工未有按設(shè)計(jì)和施工圖紙的要求預(yù)留孔洞或預(yù)埋套管，且原、被告雙方均未對水管本身的質(zhì)量問題提出異議，因此，管道破裂系由于施工原因?qū)е戮哂懈叨鹊目赡苄?。依?jù)高度蓋然性原則，本院對該事實(shí)予以確認(rèn)。案涉給水管道漏水的結(jié)果雖然發(fā)生在房屋保修期屆滿后，但該質(zhì)量缺陷在保修期屆滿前既已存在，只是由于1701室房屋未有實(shí)際使用而未有顯現(xiàn)，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定給水管道漏水屬于保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題，被告應(yīng)當(dāng)履行保修責(zé)任，并對由此造成的損失亦承擔(dān)賠償責(zé)任?！?2021)蘇0707民初7229號

福州律師蔡思斌

2025年7月14日

本案裁判要旨為：1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2.合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任。

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案例全文：【人民法院案例庫】最高人民法院 2025年7月7日發(fā)布

陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案——開發(fā)商不能交房致使商品房買賣合同及擔(dān)保貸款合同被解除時(shí)的責(zé)任承擔(dān)

入庫編號：2025-07-2-091-001

基本案情

原告陸某、張某千訴稱：2021年12月22日，陸某與被告鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認(rèn)購合同。12月31日,雙方簽訂《商品房買賣合同》(預(yù)售版)，合同約定商品房總購房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬元，由融某置業(yè)公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付首付款433680元。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同 》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過4個(gè)月，融某置業(yè)公司稱已無法向陸某、張某千交付房屋。故原告陸某、張某千訴至法院,請求判令：1.解除原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購合同》《商品房買賣合同》(預(yù)售版)以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》；2.被告融某置業(yè)公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔(dān)返還剩余貸款本息的責(zé)任；3.被告融某置業(yè)公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；4.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；5.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項(xiàng)目停工，在短期內(nèi)無法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動(dòng)向陸某、張某千提出解除合同，并退還購房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由陸某、張某千自行承擔(dān)，同時(shí)融某置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無過錯(cuò)方，不應(yīng)承擔(dān)超過合同約定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。

法院經(jīng)審理查明：2021年12月22日，陸某與融某置業(yè)公司簽訂《房屋認(rèn)購合同》，約定由陸某預(yù)定融某置業(yè)公司開發(fā)銷售的某小區(qū)8幢***號房商品房一套，優(yōu)惠后實(shí)際總房款1183680元。陸某向融某置業(yè)公司支付定金2萬元作為立約擔(dān)保，雙方簽訂《商品房買賣合同》后自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款。12月31日，融某置業(yè)公司與陸某、張某千簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售版），合同約定：“某小區(qū)8幢***室，總價(jià)款為人民幣1183680元，按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為12000元/㎡……第十一條：交付時(shí)間和手續(xù)。出賣人應(yīng)當(dāng)在2023年12月30日前向買受人交付該商品房。出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人。第十二條：逾期交付責(zé)任。1.逾期在30日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之0.5的違約金。2.逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)返還買受人已付全部房款（含已付貸款部分)。出賣人按照全部房價(jià)款1%向買受人支付違約金?…… ”

2022年2月8日，融某置業(yè)公司向陸某、張某千開具433680元增值稅普通發(fā)票，發(fā)票載明系某小區(qū)預(yù)收購房款。2月21日，陸某（借款人）與某銀行鹽城分行簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，合同載明：“貸款人根據(jù)借款人的申請，同意向其發(fā)放個(gè)人一手住房購置貸款，金額為75萬元。合同項(xiàng)下貸款用于購買某小區(qū)8幢***室，貸款期限為120個(gè)月，實(shí)際放款日與到期日以借款憑證為準(zhǔn)……”張某千作為共同借款人簽字，融某置業(yè)公司作為保證人簽字蓋章。

2022年4月20日至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個(gè)人一手住房購置貸款本金及利息合計(jì)190430.39元。陸某、張某千起訴時(shí),案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月，短期內(nèi)無復(fù)工可能性。

江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院于2024年6月24日作出（2024）蘇0902民初3226號民事判決：一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付購房首付款433680元及利息（以433680元為基數(shù)，自2022年2月8日起至實(shí)際給付之日止，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請求。

宣判后,某銀行鹽城分行不服，提起上訴。

江蘇省鹽城市中級人民法院于2024年10月30日作出（2024）蘇09民終4784號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案的爭議焦點(diǎn)有三：一是案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除；二是案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

一、關(guān)于案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”在商品房建設(shè)工程長時(shí)間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且短期內(nèi)無交付房屋可能性的情況下,商品房買賣合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)主張解除合同。本案中,根據(jù)商品房買賣雙方的合同約定，融某置業(yè)公司應(yīng)于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時(shí)尚未建成交付，且案涉商品房建設(shè)工程已經(jīng)長時(shí)間停工，在短期內(nèi)無交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權(quán)解除《房屋認(rèn)購合同》及《商品房買賣合同》。

二、關(guān)于案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！睋?jù)此，商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同系相互獨(dú)立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構(gòu)成一個(gè)完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除后，購房人訂立商品房擔(dān)保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時(shí)繼續(xù)要求購房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對購房人不公平。商品房買賣合同被解除后，商品房擔(dān)保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當(dāng)事人訴請，人民法院應(yīng)將商品房買賣合同糾紛與擔(dān)保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)一并解除，故對陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》的訴訟請求依法予以支持。

三、關(guān)于案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定

《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！睋?jù)此，合同解除后，商品房出賣人應(yīng)按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時(shí)承擔(dān)剩余貸款本金及利息的返還責(zé)任。本案中，《商品房買賣合同》《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向購房人返還已收受的購房款、已支付的貸款本息,并承擔(dān)賠償購房人支付購房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，在購房人對合同解除并無過錯(cuò)且未能實(shí)際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當(dāng)由商品房出賣人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔(dān)已收受購房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責(zé)任。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國民法典》第565條、第566條、第577條、第585條

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號，2020年修正）第20條、第21條

一審：江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院（2024）蘇0902民初3226號民事判決（2024年6月24日）

二審：江蘇省鹽城市中級人民法院（2024）蘇09民終4784號民事判決（2024年10月30日）