法院：居間人營利方式主要是收取傭金或報酬 不得賺取差價

? ? 本報訊??一房屋中介機構(gòu)和賣家約定房屋出售價格為122萬元，簽訂合同時將交易價格寫作126萬元，額外的4萬元用于給受讓方繳納稅費、代辦貸款費及中介費用。事后，賣家得知房屋產(chǎn)權(quán)過戶時涉及的各項稅費仍由受讓方承擔(dān)。交易雙方與中介機構(gòu)交涉無果后，解除了房屋買賣合同。中介機構(gòu)遂要求賣方支付中介費并承擔(dān)違約金。近日，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院駁回了中介機構(gòu)的訴訟請求。

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今年2月，沈某委托嘉興一房屋中介機構(gòu)出售自己的一套房產(chǎn)，確定出售價格為122萬元。中介機構(gòu)找到買家后告知沈某因受讓方年邁體弱且系其員工家屬而不便于直接向其收取稅費、代辦貸款費用及中介費用，因此在簽訂合同時將交易價寫作126萬元，沈某在收到4萬元額外費用后交中介機構(gòu)，用于為受讓方繳納上述費用。

3月6日，中介機構(gòu)、沈某與受讓方皇某簽訂《商品房轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定沈某將房產(chǎn)以126萬元的價格出售給皇某。合同約定定金為3萬元，受讓方當(dāng)日交付定金。合同還約定，房屋產(chǎn)權(quán)過戶時涉及的各項稅費均由受讓方承擔(dān)，中介費為房價的1.5%計1.89萬元，買賣雙方任何一方違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)雙方的中介費。

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但事后，沈某與皇某交流后得知，皇某與中介機構(gòu)員工并無親屬關(guān)系，其真實的買受價就是126萬元，并需承擔(dān)中介費及過戶相關(guān)的所有稅費。雙方去找中介機構(gòu)交涉，但無果。3月28日，沈某與皇某簽訂協(xié)議書一份，約定雙方同意解除3月6日簽訂的房屋買賣合同，沈某退還定金3萬元并補償增值差價3萬元，雙方關(guān)于此房屋買賣的所有事宜全部結(jié)清。

此后，中介機構(gòu)將沈某起訴至南湖區(qū)人民法院，要求支付中介費3.78萬元并承擔(dān)違約金6萬元。

在案件審理過程中，皇某作為證人當(dāng)庭表示其因改善住房需求，想購買房屋，當(dāng)時中介報價125萬元。其看過房子后有購買意向，表示想與房東見面，但中介說房東是外地老板，不方便見面。第二天又告訴其因為要去外地拜訪賣家需要很多費用故房價漲到126萬元，皇某表示接受。

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法院審理后認(rèn)為，中介機構(gòu)在居間過程中向交易雙方隱瞞對方的真實報價，造成雙方信息不透明，并將受讓方正常的126萬元買受價中的4萬元對出賣人謊稱為用作受讓方交納稅費、代辦貸款及支付中介費的額外費用，在此基礎(chǔ)上簽訂了總價為126萬元的房屋轉(zhuǎn)讓合同，并于次日簽訂承諾書及補充協(xié)議，使沈某同意支付4萬元差價。鑒于雙方并未約定房屋售價在122萬元以上的利益歸中介享有，沈某在受欺騙的前提下同意支付4萬元并非真實意思表示，中介機構(gòu)以此賺取差價的行為違反相關(guān)禁止性規(guī)定，雙方簽訂的承諾書及補充協(xié)議應(yīng)屬無效。

買賣雙方在此情況下協(xié)議解除合同，應(yīng)視為交易雙方對自身權(quán)利的正當(dāng)處分，并無不當(dāng)，中介對合同的解除負(fù)有重大過錯，要求承擔(dān)中介費和違約責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)。

最終，法院駁回了中介機構(gòu)的訴請。（金??娜）

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■法官說法■

這是一起居間合同糾紛。根據(jù)合同法規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同；居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。我國《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。

本案中，作為中介機構(gòu)的原告，其法律地位屬于居間人，負(fù)有就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告的義務(wù)，營利方式主要是收取傭金或報酬，不得賺取差價。而事實上，本案中介機構(gòu)在居間過程中向交易雙方隱瞞對方的真實報價，造成雙方信息不透明，才促成合同成立，顯然該中介機構(gòu)的訴訟請求，法院不予支持。

該案承辦法官葉利霞表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)為買賣雙方的利益考慮，向交易雙方提供遵循公平原則和誠實信用原則的合同文本，并有義務(wù)提醒雙方注意和說明，而不應(yīng)該被利益引誘，使當(dāng)事人合法權(quán)益受到損害。

關(guān)鍵詞：合同解除 ?合同結(jié)算條款 合同條款效力

裁判主旨：合同的權(quán)利義務(wù)終止后，合同中結(jié)算和清理條款的效力不受影響，即在各方均未就合同解除后的權(quán)利義務(wù)達成一致的情況下，仍然應(yīng)當(dāng)適用原合同中的結(jié)算和清理條款。

案情簡介：

2013年10月8日，林炳文、石惠珍、林俊昕（原名林心曠）與王萍簽訂《房屋買賣合同》，林炳文等將其共同共有的位于福州市倉山區(qū)建新鎮(zhèn)花溪南路28號橘園洲C地塊F－7#樓104復(fù)式單元轉(zhuǎn)讓予王萍；《房屋買賣合同》第十一條第（二）項明確約定“乙方（即王萍）應(yīng)在本合同簽訂當(dāng)日支付購房保證金人民幣壹拾壹萬伍仟元整（小寫115000），購房保證金應(yīng)存入交易服務(wù)人指定賬戶，由交易服務(wù)人無息代管?！蓖?，林炳文等、王萍與金誠豐公司簽訂了《交易服務(wù)合同》，合同第三條第（二）項約定“乙方（王萍）違反《房屋買賣合同》導(dǎo)致甲方（即林炳文等）解除該合同的，乙方無權(quán)要求丙方（即金誠豐公司）退還購房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協(xié)商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關(guān)裁決并執(zhí)行完畢后，乙方有權(quán)要求丙方退還購房保證金”。合同簽訂后，因王萍未履行合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓交易失敗。

2014年8月13日，林炳文等、福州市倉山區(qū)中天麥田房產(chǎn)中介所、金誠豐公司簽訂《具結(jié)書》，約定林炳文等于2014年8月4日解除與王萍之間的《房屋買賣合同》、《交易服務(wù)合同》，丙方（即金誠豐公司）向甲方（即林炳文等）退還前述房屋的相關(guān)權(quán)屬證材料并收回相應(yīng)收證收據(jù)，林炳文等亦不必支付居間服務(wù)費，三方之間的權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔(dān)責(zé)任。

林炳文等于2014年12月22日，向福州市倉山區(qū)人民法院起訴王萍。2014年12月28日，林炳文等函告金誠豐公司，請求金誠豐公司為了保障將來判決內(nèi)容得以順利實現(xiàn)，繼續(xù)依約保管王萍的購房保證金。2015年6月，一審法院（2015）倉民初字第63號《民事判決書》判決王萍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，該判決書于2015年7月2日發(fā)生法律效力。同年9月15日，林炳文等向一審法院提請強制執(zhí)行。同年11月24日，林炳文等方致函金誠豐公司，請求金誠豐公司將代管的王萍購房保證金115000元向林炳文等方交付或向貴院提存，或向林炳文等說明交付程序與相關(guān)情況。金誠豐公司回函稱“2014年12月23日，應(yīng)買方（即王萍）要求我司已將買方已付購房保證金人民幣壹拾壹萬伍仟元整，退還買方”。

林炳文等訴至法院要求被告福建金誠豐擔(dān)保有限公司對王萍應(yīng)予支付的465000元違約金，在115000元購房保證金金額范圍內(nèi)，承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

法院觀點：

? ? ? ?倉山法院：雙方于2013年10月8日簽訂的《交易服務(wù)合同》系各方真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，各方應(yīng)當(dāng)按約履行?！督灰追?wù)合同》約定，“乙方（王萍）違反《房屋買賣合同》導(dǎo)致甲方（即林炳文等）解除該合同的，乙方無權(quán)要求丙方（即金誠豐公司）退還購房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協(xié)商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關(guān)裁決并執(zhí)行完畢后，乙方有權(quán)要求丙方退還購房保證金”。因王萍違約，導(dǎo)致房屋買賣交易解除，此時丙方（即金誠豐公司）負(fù)有保管購房保證金的義務(wù)，不應(yīng)向王萍退還購房保證金。林炳文等要求金誠豐公司向其返還購房保證金115000元，符合合同約定，一審法院予以支持。金誠豐公司抗辯根據(jù)雙方2014年8月13日簽訂的《具結(jié)書》之約定，交易各方權(quán)利義務(wù)終止，互不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十八條之規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。本案中，《交易服務(wù)合同》雖解除，但金誠豐公司仍負(fù)有保管、返還購房保證金的后合同義務(wù)，且《具結(jié)書》中并未免除金誠豐公司的此項義務(wù)，故一審法院對金誠豐公司抗辯不予以采納。金誠豐公司抗辯其已于2014年12月23日將115000元購房保證金退還王萍，但未提供相關(guān)證據(jù)證明其事實主張，一審法院不予認(rèn)可。金誠豐公司抗辯《交易服務(wù)合同》中林炳文等未支付對價、林炳文等已就王萍違約的相關(guān)款項向法院申請強制執(zhí)行等，但上述抗辯均不能免除金誠豐公司應(yīng)盡義務(wù)，亦不得對抗林炳文等主張，一審法院不予采納。故一審判決：被告福建金誠豐擔(dān)保有限公司于本判決生效之日起十日向林炳文、石惠珍、林俊昕返還購房保證金115000元。

? ? ? ?福州中院：本院另查明，金誠豐公司于2014年12月23日應(yīng)王萍要求將購房保證金11.5萬元退還王萍。

本院認(rèn)為，關(guān)于本案的案由。林炳文等據(jù)以主張金誠豐公司在11.5萬元購房保證金范圍內(nèi)承擔(dān)連帶返還責(zé)任的依據(jù)是金誠豐公司違反合同約定，擅自將上述購房保證金退還王萍。林炳文等的請求權(quán)基礎(chǔ)在于其與金誠豐公司之間存在交易服務(wù)合同關(guān)系，以及金誠豐公司違反交易服務(wù)合同約定的事實，故本案案由應(yīng)當(dāng)定為服務(wù)合同糾紛。原審將案由確定為房屋買賣合同糾紛不當(dāng)，本院予以糾正。

關(guān)于本案《具結(jié)書》法律效力的問題。首先，形式上，《交易服務(wù)合同》系林炳文等與王萍以及金誠豐公司共同簽訂的，而《具結(jié)書》中僅為林炳文等與金誠豐公司以及福州市倉山區(qū)中天麥田房產(chǎn)中介所（以下簡稱“麥田中介所”）訂立，王萍并未簽訂該《具結(jié)書》，故不能僅以該《具結(jié)書》作為《交易服務(wù)合同》解除后確定各方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)；其次，內(nèi)容上，該《具結(jié)書》訂立的目的在于確定金誠豐公司向林炳文等退還收取的相關(guān)材料，“麥田中介所”不再向林炳文等主張居間服務(wù)費，訂立的目的不在于免除金誠豐公司保管購房保證金的義務(wù)；第三，根據(jù)《合同法》第九十八條的規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止后，合同中結(jié)算和清理條款的效力不受影響，即不會因當(dāng)事人的事后約定而影響其效力。在各方均未就合同后的權(quán)利義務(wù)達成一致的情況下，本案仍然應(yīng)當(dāng)適用原合同中的結(jié)算和清理條款。故，金誠豐公司主張因其與林炳文等簽訂《具結(jié)書》而免除其繼續(xù)保管購房保證金的義務(wù)，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原審法院對于金誠豐公司在《交易服務(wù)合同》后仍負(fù)有保管、返還保證金的義務(wù)，于法有據(jù)，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于金誠豐公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任問題。金誠豐公司主張一審法院存在判非所訴的情況，本院注意到，林炳文等一審訴請金誠豐公司對王萍應(yīng)予支付的465000元違約金，在115000元購房保證金金額范圍內(nèi)，承擔(dān)連帶支付責(zé)任。而一審法院判決金誠豐公司向林炳文等返還購房保證金115000元。因金誠豐公司因其自身的違約行為需要對王萍所負(fù)債務(wù)中的115000元承擔(dān)責(zé)任，金誠豐承擔(dān)上述責(zé)任后，王萍對林炳文的債務(wù)在115000元范圍內(nèi)消滅，而金誠豐公司獲得向王萍主張該115000元的權(quán)利。以上責(zé)任的承擔(dān)方式，符合連帶責(zé)任的性質(zhì)。一審法院僅判決金誠豐向林炳文等返還115000元，即可能導(dǎo)致林炳文重復(fù)受償，也限制了金誠豐公司對王萍追索的權(quán)利，突破當(dāng)事人的訴請，亦有失公允。上訴人金誠豐公司的該上訴請求，本院予以支持。判決如下：一、撤銷福州市倉山區(qū)人民法院（2016）閩0104民初字第729號民事判決；二、上訴人福建金誠豐擔(dān)保有限公司對王萍應(yīng)予支付的465000元違約金，在115000元購房保證金金額范圍內(nèi)，對被上訴人林炳文、石惠珍、林俊昕承擔(dān)連帶支付責(zé)任；三、駁回上訴人福建金誠豐擔(dān)保有限公司的其他上訴請求。

福州房產(chǎn)律師評析：

在福建金誠豐擔(dān)保有限公司提供的格式合同《交易服務(wù)合同》中，約定，“乙方違反《房屋買賣合同》導(dǎo)致甲方解除該合同的，乙方無權(quán)要求丙方（即金誠豐公司）退還購房保證金；在甲乙雙方就糾紛處理協(xié)商一致或人民法院就甲乙雙方的糾紛作出相關(guān)裁決并執(zhí)行完畢后，乙方有權(quán)要求丙方退還購房保證金”。這就是典型的合同結(jié)算條款?！吨腥A人民共和國合同法》第九十八條明確規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。所以如果三方?jīng)]有就此事項另行達成其它約定，丙方（即金誠豐公司）無權(quán)自行退還購房保證金，否則應(yīng)在該購房保證金金額范圍內(nèi)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

案例索引：福州市中級人民法院（2016）閩01民終3321號“福建金誠豐擔(dān)保有限公司與林炳文、石惠珍、林俊昕服務(wù)合同糾紛二審民事判決書”，見《福建金誠豐擔(dān)保有限公司與林炳文、石惠珍、林俊昕服務(wù)合同糾紛二審民事判決書》（審判長李瑞欽,審判員潘箏,代理審判員劉啟鳴），載 《無訟案例》（20160920）。