那么，車(chē)位被占怎么辦？記住這幾個(gè)步驟。第一時(shí)間通知物業(yè)，讓物業(yè)聯(lián)系停車(chē)者立即挪車(chē)。若聯(lián)系不上停車(chē)者或停車(chē)者拒絕挪車(chē)的，可以要求物業(yè)將車(chē)拖至其他地方停放，或者要求物業(yè)將車(chē)子上鎖，并讓物業(yè)開(kāi)鎖時(shí)通知自己。

而作為物業(yè)公司遇到這種問(wèn)題應(yīng)該注意什么呢？一定要保留完整證據(jù)。首先，接到停車(chē)位所有者通知，聯(lián)系停車(chē)者挪車(chē)時(shí)，要保留聯(lián)系證據(jù)，比如通話(huà)記錄、錄音，甚至是上門(mén)找人時(shí)也要保留相應(yīng)錄音。其次，停車(chē)者拒絕挪車(chē)或聯(lián)系不上時(shí)，首先協(xié)調(diào)車(chē)位所有者，若車(chē)位所有者有要求的，可以按照要求將車(chē)拖至其他位置停放或者鎖車(chē)。再次，拖車(chē)或鎖車(chē)時(shí)應(yīng)當(dāng)盡到注意義務(wù)，包括提示和告知停車(chē)者、用紙保護(hù)車(chē)輛免收刮擦、刮傷等等，并對(duì)此過(guò)程錄像或拍照存證。

案情簡(jiǎn)介：

次日孫某某上車(chē)時(shí)沒(méi)有看見(jiàn)加鎖，將車(chē)開(kāi)出后發(fā)現(xiàn)開(kāi)不動(dòng)，導(dǎo)致車(chē)輛損害。下車(chē)后，才發(fā)現(xiàn)車(chē)輪上有車(chē)鎖和褶皺的紙張。

于是，孫某某將物業(yè)公司起訴至法院，要求賠償修車(chē)費(fèi)、誤工費(fèi)等費(fèi)用近2萬(wàn)元。

訴訟中，物業(yè)公司提供了王明發(fā)送的短信，內(nèi)容為“我是9號(hào)樓2107的業(yè)主，×車(chē)位是我租賃物業(yè)公司車(chē)位，租賃期限2016年4月20日至2016年10月19日。2016年6月3日凌晨3：40我開(kāi)車(chē)回到車(chē)位，發(fā)現(xiàn)車(chē)位被一輛×××占用，我通知物業(yè)公司，然后派人多次撥打該車(chē)主電話(huà)但無(wú)人接聽(tīng)，于是我要求物業(yè)公司將其車(chē)輛上鎖，如果需要開(kāi)鎖，必須通知我本人。后來(lái)物業(yè)公司通知我該車(chē)車(chē)主已自行將車(chē)強(qiáng)行開(kāi)出車(chē)位，該車(chē)主一直未和我聯(lián)系。特此證明”。

物業(yè)公司同時(shí)還提供照片，證明其將車(chē)輛加鎖后，在該車(chē)前窗留下違例停車(chē)通知書(shū)，告知車(chē)主違規(guī)占用別人車(chē)位，需要將車(chē)移往指定車(chē)位，否則物業(yè)管理處將采取適當(dāng)行動(dòng)，包括扣鎖或拖走車(chē)輛。照片上顯示，物業(yè)分公司加鎖時(shí)，在車(chē)輪和鎖之間隔離了報(bào)紙避免剮傷輪轂。

孫某某主張其上車(chē)時(shí)沒(méi)有看見(jiàn)加鎖，開(kāi)車(chē)后開(kāi)不動(dòng)，孫某某遂下車(chē)，發(fā)現(xiàn)車(chē)輪上有車(chē)鎖和褶皺的紙張。

一審北京朝陽(yáng)法院觀點(diǎn)：

二審北京第三中院觀點(diǎn)：

第一、關(guān)于孫某某車(chē)輛停放行為的認(rèn)定。

首先，孫某某租賃小區(qū)房屋，該房屋業(yè)主與物業(yè)分公司簽訂承諾書(shū)，同意遵守《棕櫚泉國(guó)際名苑物業(yè)管理公約》的一切條件；該公約第九條約定：“各產(chǎn)權(quán)人及其家庭成員、承租人、許可人、代理人、雇員、訪(fǎng)客或者其他使用者在任何時(shí)候均遵守和履行物業(yè)的管理規(guī)則、住宅規(guī)則、停車(chē)場(chǎng)規(guī)則、會(huì)所規(guī)則及其他由物業(yè)管理企業(yè)按管理需要而制定的規(guī)則”；《北京棕櫚泉國(guó)際公寓停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定》第4條約定，入場(chǎng)停放之任何機(jī)動(dòng)車(chē)輛，應(yīng)按泊車(chē)證或停車(chē)卡指定區(qū)域停放，不得異區(qū)、異位停放，否則，本停車(chē)場(chǎng)有權(quán)將不按指定位置停放的車(chē)輛拖至適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，并由其車(chē)主承擔(dān)一切費(fèi)用，故孫某某應(yīng)當(dāng)按照上述約定停放車(chē)輛。

其次，孫某某將車(chē)輛停放在小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)，停放的車(chē)位上方懸掛其他車(chē)輛的號(hào)牌，故其應(yīng)當(dāng)知道該車(chē)位系他人使用的停車(chē)位，孫某某亦在車(chē)前窗內(nèi)留有電話(huà)號(hào)碼。關(guān)于該車(chē)位上曾停放的車(chē)輛以及案發(fā)當(dāng)天對(duì)孫某某停車(chē)提出異議的車(chē)輛，號(hào)牌并非車(chē)位上懸掛的號(hào)牌，以及該車(chē)位租賃期限等問(wèn)題，均屬于該車(chē)位權(quán)利人自身或車(chē)位權(quán)利人與物業(yè)分公司之間的權(quán)利義務(wù)事項(xiàng)，與孫某某無(wú)法律上的關(guān)聯(lián)性，孫某某以此抗辯，缺乏法律依據(jù)。

再次，物業(yè)公司提供該車(chē)位的車(chē)位續(xù)租協(xié)議以及王明發(fā)送的手機(jī)短信，證明王明承租該車(chē)位，其于當(dāng)日凌晨3：40發(fā)現(xiàn)車(chē)位被占用，要求物業(yè)分公司將孫某某的車(chē)輛上鎖。據(jù)此，孫某某占用他人車(chē)位，侵害了他人合法權(quán)益。

第二、關(guān)于物業(yè)分公司鎖車(chē)行為的認(rèn)定。

根據(jù)《棕櫚泉國(guó)際名苑物業(yè)管理公約》第六條“物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)”中“物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)”的第1條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定、修改與物業(yè)管理有關(guān)的管理規(guī)則、交通規(guī)則、停車(chē)場(chǎng)規(guī)則、業(yè)主守則及裝修規(guī)則等，并將全部規(guī)則向全體產(chǎn)權(quán)人和使用人公告”；第4條規(guī)定：“采取一切措施防止物業(yè)內(nèi)的交通受阻，并及時(shí)移去任何造成阻塞的物品”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督”，故物業(yè)分公司有義務(wù)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車(chē)秩序。孫某某占用他人車(chē)位，侵害了他人合法權(quán)益，他人提出異議，物業(yè)分公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)行處理。

具體到處理的方式方法問(wèn)題，遇到需要挪車(chē)的情形，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向車(chē)主當(dāng)面予以說(shuō)明，小區(qū)內(nèi)發(fā)生該問(wèn)題時(shí)應(yīng)當(dāng)上門(mén)告知。本案特別之處在于，停車(chē)位的爭(zhēng)議發(fā)生在凌晨三時(shí)，正值夜深人靜，兩次撥打?qū)O某某的手機(jī)，孫某某均未接聽(tīng)，此情形下不宜要求物業(yè)分公司直接上門(mén)與孫某某面談。經(jīng)他人要求，物業(yè)分公司將孫某某車(chē)輛的左前輪加鎖，在該車(chē)前窗留下違例停車(chē)通知書(shū)，并在車(chē)輪和鎖之間隔離了報(bào)紙避免剮傷輪轂。物業(yè)分公司履行管理職責(zé)，給孫某某的車(chē)輪上鎖，盡到了合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，并無(wú)明顯不當(dāng)，不屬于侵害孫某某合法權(quán)益的行為。

需要指出的是，現(xiàn)代化城市中，小區(qū)停車(chē)問(wèn)題已經(jīng)成為千家萬(wàn)戶(hù)日常生活中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，因該問(wèn)題引發(fā)小區(qū)居住者之間、物業(yè)公司之間的矛盾，嚴(yán)重影響鄰里和諧和小區(qū)秩序。物業(yè)公司作為物業(yè)管理的服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)貫徹以人為本的服務(wù)宗旨，秉持文明的態(tài)度和專(zhuān)業(yè)的素質(zhì)，換位思考，真誠(chéng)以待。物業(yè)公司尤其要摒除野蠻粗放的管理方式，審慎行事，努力提高溝通技能。只有這樣，在面臨小區(qū)居住者之間產(chǎn)生爭(zhēng)議等復(fù)雜情況時(shí)才能圓滿(mǎn)解決問(wèn)題。試想，如果物業(yè)分公司再發(fā)一條好言相勸的短信，放置的通知書(shū)再溫馨醒目一些，也許本案就不會(huì)發(fā)生。希望類(lèi)似的情形今后不再上演。

綜上所述，孫某某的上訴請(qǐng)求不成立。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

2012年3月3日，張力作為出賣(mài)人與陳安作為買(mǎi)受人簽訂一份《協(xié)議書(shū)》。協(xié)議書(shū)第一條約定：出賣(mài)人所售房屋坐落為福州市XX島大廳一層電梯下A區(qū)58a號(hào)。第九條約定：十年內(nèi)買(mǎi)受人所購(gòu)房屋因遇到建地鐵，拆遷以及被認(rèn)定為違章或因消防原因而被拆除，出賣(mài)人應(yīng)退還買(mǎi)受方全額購(gòu)房款，并保證不因上述情況而要求買(mǎi)受人支付使用期間的租金。第十條約定：如出賣(mài)人非本合同所賣(mài)房屋所有人或永久使用權(quán)人，出賣(mài)人要賠償買(mǎi)受人違約金；賠償違約金方式如下：返還買(mǎi)受人的全額購(gòu)房款并另行賠償買(mǎi)受人每年遞增房款20%的違約金，例如第一年違約除了退還全額購(gòu)房款，還要賠償買(mǎi)受人20%的違約金，第二年40%，第三年60%，依此類(lèi)推；如發(fā)生第九條違約，出賣(mài)人無(wú)條件接受第十條違約責(zé)任賠償條款?！?020年5月，該房屋被認(rèn)定為違章建筑被拆除。后陳安訴至法院要求返還購(gòu)房款并賠償違約金。

一審倉(cāng)山區(qū)法院觀點(diǎn)：

張力辯稱(chēng)根據(jù)房地產(chǎn)管理法第三十八條第六項(xiàng)及合同法五十二條的規(guī)定，本案的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的違反法律禁止性規(guī)定，訟爭(zhēng)協(xié)議書(shū)無(wú)效。一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l同時(shí)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)為無(wú)效，該處中的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)屬于行政管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于效力性規(guī)定，不能作為確認(rèn)訟爭(zhēng)協(xié)議書(shū)效力的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故對(duì)于張力關(guān)于訟爭(zhēng)協(xié)議書(shū)無(wú)效的抗辯，一審法院不予支持。陳安與張力簽訂的協(xié)議書(shū)系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。庭審過(guò)程中，張力自認(rèn)訟爭(zhēng)房產(chǎn)因被認(rèn)定為違章建筑而被拆除，且拆除時(shí)間在陳安購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房產(chǎn)后十年內(nèi)，故陳安訴請(qǐng)張力返還購(gòu)房款285000元，符合協(xié)議書(shū)第九條約定，一審法院予以支持。協(xié)議書(shū)約定如發(fā)生第九條違約，出賣(mài)人無(wú)條件接受第十條違約責(zé)任賠償條款，故陳安主張張力按購(gòu)房款的20%支付違約金57000元，一審法院予以支持。

二審福州中院觀點(diǎn)：

雖然買(mǎi)賣(mài)房屋系雙方真實(shí)意思表示,但合同中買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物系違法建筑物,已于2020年5月被福州市倉(cāng)山區(qū)城市綜合執(zhí)法局認(rèn)定為違章建筑，并被拆除?，F(xiàn)陳安依照《協(xié)議書(shū)》第九條、第十條約定要求張力返還購(gòu)房款285000元，本院予以支持，而根據(jù)《協(xié)議書(shū)》第九條約定，可以看出，陳安在簽訂該協(xié)議書(shū)時(shí)，已明知案涉房屋系屬違章建筑，也應(yīng)當(dāng)了解案涉房屋存在被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，因此，該條款對(duì)于張力的違約責(zé)任的約定，有悖公平原則。對(duì)于陳安要求張力賠償違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案中，買(mǎi)家明確知道所購(gòu)房屋系違章建筑，因此為了盡可能的保障自身合法權(quán)益，買(mǎi)家不僅在合同中明確約定如果房屋被拆除，賣(mài)方應(yīng)無(wú)條件按照合同條款賠償違約金，并且還找了律師見(jiàn)證了合同的簽訂過(guò)程。一審法院認(rèn)為基于上述因素，足以證明合同是雙方的真實(shí)意思表示，因此賣(mài)家應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償違約金。但二審法院的觀點(diǎn)則是公平應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于雙方的真實(shí)意思。二審法院認(rèn)為從合同內(nèi)容可以清晰的推出買(mǎi)方對(duì)于所購(gòu)房屋系違章建筑是明知的，因此其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)家通過(guò)合同約定將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給賣(mài)方有違公平原則，因此不予支持其違約金的主張。

改判要點(diǎn)

案例索引：(2021)閩01民終4877號(hào)，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年3月11日

潘某與李某甲原系婚姻關(guān)系，育有女兒李某乙。2012年12月31日，雙方協(xié)議離婚，約定“女兒李某乙撫養(yǎng)權(quán)歸李某甲在北侖生活，若李某甲離開(kāi)北侖生活，則李某乙撫養(yǎng)權(quán)隨潘某隨意更改?！焙罄钅骋以诶钅臣缀崩霞覍W(xué)習(xí)、生活，現(xiàn)就讀于湖北黃梅縣某小學(xué)。雙方就女兒李某乙撫養(yǎng)關(guān)系變更協(xié)商不成，后訴至法院。

一審寧波江北區(qū)法院觀點(diǎn)：

父母與子女間的關(guān)系，不因父母離婚而消除。離婚后，子女無(wú)論由父或母直接撫養(yǎng)，仍是父母雙方的子女。本案原、被告在協(xié)議離婚時(shí)約定“女兒李某乙撫養(yǎng)權(quán)歸被告在北侖生活，若被告離開(kāi)北侖生活，則李某乙撫養(yǎng)權(quán)隨原告隨意更改”，系雙方當(dāng)事人在離婚時(shí)的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，被告抗辯上述約定內(nèi)容無(wú)效，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。人民法院應(yīng)當(dāng)從有利于子女身心健康，保障子女的合法權(quán)益出發(fā)，結(jié)合父母雙方的撫養(yǎng)能力和撫養(yǎng)條件等具體情況妥善解決子女撫養(yǎng)關(guān)系。原、被告離婚至今已有兩年多時(shí)間，女兒一直跟隨被告和被告父母生活、學(xué)習(xí)，再結(jié)合被告現(xiàn)在的工作情況以及意愿，表明被告與女兒李某乙共同生活并未對(duì)李某乙的身心健康造成不利影響，原告也未有證據(jù)證明被告存在不盡撫養(yǎng)義務(wù)或虐待子女的行為。在原、被告不能就女兒的撫養(yǎng)關(guān)系變更協(xié)商一致的情況下，如果允許一方隨意變更撫養(yǎng)關(guān)系，必將對(duì)女兒的身心健康產(chǎn)生不利影響，這并非原告訴訟的本意，因此，原告訴請(qǐng)變更女兒李某乙的撫養(yǎng)關(guān)系，本院不予支持。

二審寧波中院觀點(diǎn)：

對(duì)子女撫養(yǎng)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)從有利于子女身心健康、保障子女的合法權(quán)益出發(fā)，結(jié)合父母雙方的撫養(yǎng)能力和撫養(yǎng)條件等具體情況妥善解決。潘某與李某甲協(xié)議離婚時(shí)約定“女兒李某乙撫養(yǎng)權(quán)歸李某甲在北侖生活，若李某甲離開(kāi)北侖生活，則李某乙撫養(yǎng)權(quán)歸潘某隨意更改”，系雙方當(dāng)事人在離婚時(shí)就子女撫養(yǎng)問(wèn)題的真實(shí)意思表示。離婚后，李某甲未與潘某商量就將李某乙?guī)Щ睾崩霞疑?，違背了雙方協(xié)議約定的本意。李某乙雖已跟隨李某甲的父母在湖北生活了一段時(shí)間，但孩子的健康成長(zhǎng)需要父母的陪伴，且根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)兩周歲以上未成年的子女，父方和母方均要求隨其生活，一方無(wú)其他子女，而另一方有其他子女的，可予優(yōu)先考慮。潘某訴請(qǐng)變更李某乙的撫養(yǎng)關(guān)系，合法有據(jù)，應(yīng)予支持。

蔡思斌律師評(píng)析：

關(guān)于子女撫養(yǎng)權(quán)問(wèn)題，核心并非雙方在離婚協(xié)議中如何約定，而是如何確定撫養(yǎng)權(quán)更有利于子女身心健康、保障子女的合法權(quán)益。只要變更撫養(yǎng)權(quán)更有利于子女健康成長(zhǎng)，《離婚協(xié)議》確定的撫養(yǎng)權(quán)歸屬亦可以變更。同理，雙方在《離婚協(xié)議》中關(guān)于撫養(yǎng)權(quán)的變更條款，如果不利于子女健康成長(zhǎng)，即便有效法院亦不會(huì)依據(jù)該條款變更撫養(yǎng)權(quán)。

具體到本案中，被告李某甲雖然辯稱(chēng)條款存在限制人身自由屬于無(wú)效條款，但兩審法院均認(rèn)可該條款系雙方當(dāng)事人在離婚時(shí)的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效條款。一審法院雖然認(rèn)可了條款效力，但認(rèn)為婚生女李某甲一直跟隨被告父母生活學(xué)習(xí)，改變其生活環(huán)境對(duì)其成長(zhǎng)不利，因此未予支持變更撫養(yǎng)權(quán)的訴求。二審法院同樣認(rèn)可了條款效力，并且還認(rèn)為雖然婚生女李某甲已經(jīng)跟隨被告父母在湖北生活了一段時(shí)間，但孩子的健康成長(zhǎng)亦需要父母的陪伴，并且被告也已再婚生子，而原告無(wú)其他子女，故支持了原告變更撫養(yǎng)的關(guān)系的訴求。

與本案案情相似的深圳市中級(jí)人民法院(2014)深中法民終字第190號(hào)案件中，原、被告在離婚協(xié)議中亦約定子女不得離開(kāi)深圳學(xué)習(xí)，但被告擅自將子女離開(kāi)深圳上幼兒園，本案深圳中院雖然未支持原告變更撫養(yǎng)關(guān)系的訴求，但同樣以“鑒于被上訴人已經(jīng)向本院明確表態(tài)將于2014年9月讓陳某甲就讀深圳小學(xué)，若其屆時(shí)仍未將陳某甲帶回深圳生活學(xué)習(xí)，被上訴人可再次起訴變更撫養(yǎng)權(quán)。”側(cè)面認(rèn)可了條款的效力。

綜上，“子女離開(kāi)某地生活，另一方有權(quán)變更撫養(yǎng)權(quán)”此類(lèi)條款未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效條款。但具體在變更撫養(yǎng)權(quán)過(guò)程中，法院仍然會(huì)以有利于子女身心健康、保障子女的合法權(quán)益為原則最終判斷撫養(yǎng)權(quán)歸屬，而不會(huì)單純依據(jù)該條款支持變更撫養(yǎng)權(quán)的訴求。

案例索引：(2015)浙甬民一二終字第955號(hào)，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年10月20日