2017年，老夫妻與兒女商議后，將6樓的房屋售出，49萬元售房款全部給了小李，小李也曾口頭承諾老兩口可在2樓那套房屋內(nèi)居住，直至終老。
2018年，李某去世，林某表示愿意自己一人居住，不愿與兒女同住。此后，小李多次提出要母親和自己一起居住，并提出想賣掉2樓的房屋，均被林某拒絕。
2020年，林某摔傷住院，出院后因行動不便需要人照顧，遂決定住到女兒小玲家。林某傷愈回家后發(fā)現(xiàn)房門門鎖竟被兒子注了膠，她進不去了。
“當(dāng)初說好，我可以一直住在這間房屋內(nèi)，現(xiàn)在兒子這樣做讓人心寒?！绷帜痴J為小李想賣房，此舉是向自己施壓，但她哪都不想去，便決定和小李對簿公堂。
庭審中，小李表示，2樓的房屋已經(jīng)老舊，下水道維修過多次，母親年事已高，偶爾還會忘關(guān)煤氣、忘帶鑰匙，其認為母親不適合一人居住。關(guān)于房屋居住權(quán)的問題，小李提出，當(dāng)時只是口頭約定，并沒有訂立書面合同，其是房屋所有權(quán)人，有權(quán)決定是否將房屋出售。
法院認為，成年子女對父母負有贍養(yǎng)、扶助和保護的義務(wù)，贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房。根據(jù)上述協(xié)議以及雙方當(dāng)事人的陳述，可以認定小李承諾贍養(yǎng)兩位老人，老兩口在享有2樓房屋居住權(quán)的前提下將6樓的售房款贈與小李?，F(xiàn)在小李已取得售房款，應(yīng)當(dāng)盡到贍養(yǎng)母親的義務(wù)，依承諾給予林某在2樓房屋內(nèi)居住使用的權(quán)利。
最后，法院判決林某對2樓房屋享有居住權(quán)，小李配合林某至不動產(chǎn)登記部門辦理房屋居住權(quán)登記手續(xù)。小李對判決不服，提起上訴，二審法院維持原判。
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。林某依照雙方的協(xié)議，取得了2樓房屋的居住權(quán)，要求依法辦理居住權(quán)證，合法有據(jù)，應(yīng)予支持。
第三百六十八條??居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條? 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
來源：梁溪法院
案件基本事實并不算復(fù)雜。2008年間，陳小姐與齊先生在離婚協(xié)商過程中有與齊先生及齊先生父親簽署一份協(xié)議，大意是約定陳小姐在再婚前對齊先生父親名下一套房屋享有永久無償居住權(quán)，且該協(xié)議在陳小姐與齊先生協(xié)議離婚后生效等。
不想事隔十余年后，齊先生父親隱瞞了上述協(xié)議，以所有權(quán)人身份要求陳小姐立即搬離房屋。因送達等各種因素，陳小姐未參與該訴訟并錯過上訴期，法院最終支持齊先生父親訴訟請求。
陳小姐為維權(quán)，于今年提起居住權(quán)訴訟，要求確認協(xié)議有效，并要求齊先生父親配合辦理居住權(quán)登記。
案件判決結(jié)果讓人無法接受，法院駁回陳小姐全部訴請，法院裁判理由有好幾個，但法院最主要的一個理由是：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第三款“民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律及司法解釋另有規(guī)定的除外。”及第三條：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當(dāng)時的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外?！币?guī)定，本案可適用民法典關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《民法典》第三百六十八條：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立?！保愋〗阍V請其對案涉房產(chǎn)享有居住，但并未登記，居住權(quán)尚未設(shè)立，且生效判決已判決陳小姐向齊先生父親返還案涉房產(chǎn)，故陳小姐訴請確認其對案涉房產(chǎn)擁有居住權(quán)，本院依法不予支持。
本案當(dāng)事人當(dāng)然上訴，上訴中針對該裁判理由駁斥意見為：
陳小姐自2008年12月25日與齊先生在民政局辦理協(xié)議離婚手續(xù)之日，各方協(xié)商簽訂并捺印的《協(xié)議》即生效，陳小姐依據(jù)《協(xié)議》約定，即享有案涉房屋居住權(quán)，一審法院認定陳小姐未經(jīng)居住權(quán)登記不享有居住權(quán)系錯誤理解《民法典時間效力規(guī)定》第三條，屬法律適用錯誤，依法應(yīng)予糾正。
《協(xié)議》系各方真實意思表示，依法有效。自陳小姐與齊先生民政局辦理協(xié)議離婚之日，《協(xié)議》即生效，陳小姐即享有《協(xié)議》約定的居住案涉房屋的權(quán)利，該權(quán)利系基于《協(xié)議》約定產(chǎn)生的居住權(quán)。自2008年12月25日《協(xié)議》生效之后，陳小姐便一直居住于案涉房屋到至今，《協(xié)議》履行已跨越《民法典》生效前后。在《民法典》生效前，陳小姐依據(jù)各方協(xié)商約定的《協(xié)議》，享有案涉房屋的居住權(quán)利。在《民法典》施行后，陳小姐亦不因《民法典》的生效而喪失居住權(quán)。
《民法典時間效力規(guī)定》第三條規(guī)定“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當(dāng)時的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外?！贬槍Α睹穹ǖ洹肥┬星暗姆墒聦嵰鸬拿袷录m紛案件，可以適用《民法典》有關(guān)規(guī)定的前提是“沒有明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期”。具體到本案中，陳小姐對案涉房屋享有的居住權(quán)自2008年12月25日《協(xié)議》生效后即設(shè)立?！睹穹ǖ洹冯m規(guī)定了居住權(quán)的登記設(shè)立制度，但該制度明顯增設(shè)了陳小姐應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)，亦背離陳小姐自身對案涉房屋享有居住權(quán)的合理預(yù)期。據(jù)此，依法不應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》否定陳小姐對案涉房屋在《民法典》生效前就已享有的居住權(quán)。
同樣一條法律針對具體案件的適用，法官與律師就會有不同的看法，結(jié)果截然不同。從普通人認知而言，在《民法典》頒布實施之前，當(dāng)事人依據(jù)《協(xié)議》已經(jīng)取得債權(quán)意義上的居住權(quán)益，該居住權(quán)益不可能因《民法典》頒布實施之后就無效，就消失，就不被法律所支持的。這不需要精通法律才掌握的知識，更何況《民法典》已有例外但書條款了。
希望二審能有個好的結(jié)果，屆時再與大家探討！
蔡思斌
2022年10月17日