2017年11月，開發(fā)商告知購房者訟爭商品房預測面積為38.59平方米，現(xiàn)實測面積為41.78平方米，面積差異3.19平方米，應(yīng)補交122126元。
另查2010年7月，訟爭商品房在《漳州市房屋建筑面積預算成果圖冊》中記載的建筑面積為38.59平方米。2013年4月，訟爭商品房在《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》中記載的建筑面積為41.78平方米。
2017年7月24日，漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《明發(fā)商業(yè)廣場1幢-5幢、20幢-26幢房產(chǎn)測繪成果審核備案意見》，上述項目房產(chǎn)實測成果已經(jīng)備案。
購房者認為：
開發(fā)商觀點：
一審法院觀點：
二審法院觀點：
再審福建高院觀點：
根據(jù)購房者一審所舉相關(guān)證據(jù)及再審期間提供的《明發(fā)廣場房屋面積計算情況說明》，可以認定開發(fā)商與購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》前已經(jīng)知曉，經(jīng)漳州市房地產(chǎn)測繪隊測繪，訟爭房屋實測面積大幅超出預測面積的情況。雖然該測繪數(shù)據(jù)尚未經(jīng)相關(guān)部門審核，但顯然開發(fā)商對該數(shù)據(jù)差異已經(jīng)預見，才在《合同補充協(xié)議》第一條、第二條中約定“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實結(jié)算房價款，繼續(xù)履行合同”，即開發(fā)商系利用業(yè)主掌握的信息不對稱，故意隱瞞面積可能存在較大差異的真實情況，使購房者陷于錯誤認知并作出同意“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實結(jié)算房價款，繼續(xù)履行合同”的意思表示，應(yīng)當認定開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐。
福州律師蔡思斌評析：
蔡思斌
2022年8月26日
按：合同詐騙中，一方通過欺詐行為與另一方簽訂的合同的效力認定將影響合同相對方對欺詐方的責任主張，也將影響擔保方是否需要承擔擔保責任。目前對該類型合同的效力認定并沒有明確的法律規(guī)定，筆者擬通過以下案例進行探討。
2012年10月22日及2012年10月29日，A公司分兩次共開具6張以C公司為收款人的《銀行承兌匯票》，共計金額2500萬元。
2012年9月25日，D公司向A公司出具《擔保書》，載明：D公司自愿為B公司完全履行與A公司簽訂的所有合同項下的全部義務(wù)向A公司提供連帶責任保證。保證期間為兩年，自主債務(wù)履行期間屆滿之日起就算。
（2014）廈刑初字第99號《刑事判決書》認定，梁某為B公司的實際控制人，梁某以B公司的名義與A公司簽訂《代理采購協(xié)議》，支付少量保證金，委托A公司向其指定的C公司虛假購買鋼材，并在相關(guān)合同及其他業(yè)務(wù)單據(jù)上加蓋偽造的C公司印章，騙取A公司開具銀行承兌匯票后予以貼現(xiàn)。該《刑事判決書》判決梁某犯合同詐騙罪。
之后，A公司將D公司訴至廈門市中級人民法院，請求判令D公司對訟爭《代理采購協(xié)議》項下B公司的義務(wù)承擔連帶保證責任。
一審法院認為，梁某作為B公司的實際控制人，與A公司簽訂《代理采購協(xié)議》。該協(xié)議雖經(jīng)刑事判決認定為欺詐行為，在沒有證據(jù)表明上述欺詐行為侵害了國家利益并由此導致其無效的情況下，依《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，該協(xié)議屬于可變更、可撤銷的合同。迄今為止，合同雙方均未就該合同提出訴求，要求撤銷或變更該合同的約定，故該合同仍為有效，雙方均應(yīng)依照約定履行相應(yīng)的義務(wù)。該合同簽訂后，A公司依約出具了2500萬元的《銀行承兌匯票》，但B公司未依約履行義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。在《擔保書》合法有效成立的情況下，D公司應(yīng)當對該《擔保書》中載明的內(nèi)容承擔擔保責任。
一審宣判后，D公司不服，認為《代理采購協(xié)議》及《擔保書》是梁某基于詐騙目的簽訂的，是其實施詐騙行為的一部分，屬無效合同；另外該欺詐行為損害了國家、集體或者第三人的利益，也應(yīng)無效。因此向原審法院提起上訴。
二審法院認為《代理采購協(xié)議》、《擔保書》雖是梁某為了實施詐騙行為而以B公司、D公司的名義與A公司簽訂的，但A公司是作為一個民事主體與之進行交易活動，合同是否有效應(yīng)依據(jù)民事法律規(guī)范進行判斷，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條的規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真意的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求變更或者撤銷合同。易言之，如果受損害方不請求變更或者撤銷，則合同仍然有效?，F(xiàn)A公司并未要求撤銷或者變更，且已經(jīng)依據(jù)《代理采購協(xié)議》開具了銀行承兌匯票，亦無證據(jù)證明該《代理采購協(xié)議》、《擔保書》的履行將損害國家利益，D公司主張《代理采購協(xié)議》、《擔保書》是梁某基于詐騙目的簽訂的合同，因而無效于法無據(jù)。D公司亦應(yīng)當依據(jù)其在《擔保書》中作出的承諾為B公司完全履行與A公司簽訂的《代理采購協(xié)議》向A公司提供連帶保證責任。
福建省高院以上案例同樣認為兩個民事主體之間的交易活動，合同是否有效應(yīng)根據(jù)民事法律規(guī)范進行判斷。具體到本案中，梁某作為B公司的實際控制人，與A公司簽訂的《代理采購協(xié)議》屬于欺詐行為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條的規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真意的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求變更或者撤銷合同。在A公司未請求變更或撤銷《代理采購協(xié)議》時，該協(xié)議仍然有效。D公司主張梁某簽訂的合同的行為是基于詐騙目的，是詐騙行為的一部分，且該行為的性質(zhì)是以“非法占有為目的，騙取對方當事人財物”，損害了國家、集體或者第三人的利益，應(yīng)為無效。但是，D公司的該主張并沒有證據(jù)證明欺詐行為損害了國家的利益。另外，只有在合同雙方當事人以串通的手段，損害集體或第三人的利益，合同才無效。D公司同樣無法證明雙方存在串通的情形，因此應(yīng)當承擔舉證不能的后果。
本案二審生效后，D公司向最高級人民法院申請再審（再審 （2016）最高法民申1017號），再審法院同樣認為《代理采購協(xié)議》和《擔保書》系基于詐騙目的所簽訂，應(yīng)屬于法律規(guī)定撤銷權(quán)行使范疇，D公司主張合同無效缺乏相應(yīng)法律依據(jù)。A作為受欺詐一方，未行使撤銷權(quán)的情況下，二審判決認定上述《代理采購協(xié)議》和《擔保書》具有法律效力，并無不當。