案情簡(jiǎn)介：
對(duì)于佛山房屋首期款的資金來(lái)源，林美美主張母親將從銀行取現(xiàn)及存放家中的現(xiàn)金50000元交由林美美存入銀行賬號(hào)，用于支付首期款及購(gòu)房電商費(fèi)用。為此林美美提供了母親農(nóng)商銀行賬號(hào)0269尾號(hào)的交易明細(xì)、5639尾號(hào)交易明細(xì)及林美美工商銀行賬號(hào)9591尾號(hào)的交易明細(xì)，顯示：2015年5月2日，母親農(nóng)商銀行0269賬號(hào)取現(xiàn)10000元、20000元以及在5639賬號(hào)取現(xiàn)60000元、80000元，林美美工商銀行賬號(hào)存入現(xiàn)金200000元；2015年5月6日，母親農(nóng)商銀行0269賬號(hào)取現(xiàn)45000元，林美美工商銀行分別存入9700元、10000元、18900元、1200元，并POS交易支出20000元及217171元。
關(guān)于佛山房屋按揭貸款的月供款，林美美主張由母親通過(guò)銀行取現(xiàn)交給林美美存入銀行賬號(hào)或直接通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬、微信轉(zhuǎn)賬方式交給林美美還款。為此，林美美提供了母親工商銀行賬號(hào)交易明細(xì)、林美美工商銀行交易明細(xì)、林美美招商銀行交易明細(xì)、林美美民生銀行交易明細(xì)、林美美微信賬單詳情。上述交易明細(xì)及記錄顯示：2015年7月至2020年8月，母親賬號(hào)取現(xiàn)的同日，林美美的賬號(hào)即存入等額現(xiàn)金，或母親直接轉(zhuǎn)賬給林美美，交易共計(jì)59筆，總額278200元；按揭貸款每月供款為4254.36元。
同時(shí)林美美提交了其與母親簽訂《贈(zèng)與協(xié)議》，約定登記在林美美名下的訟爭(zhēng)房屋是母親實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)，母親將上述房屋及車(chē)位贈(zèng)與給林美美個(gè)人所有，與李大勇無(wú)關(guān)。簽訂日期為2020年6月1日。母親于2021年1月6日到庭表示佛山房屋及佛山車(chē)位是其出資購(gòu)買(mǎi)并贈(zèng)與給林美美一人。
雙方確認(rèn)佛山房屋由林美美母親母親使用，用于出租收益。李大勇、林美美離婚后由林美美承擔(dān)佛山房屋的月供款。李大勇陳述佛山房屋的首付款主要是林美美母親支付，李大勇、林美美雙方亦出資小部分。
一審法院觀點(diǎn)：
其次，母親自2015年7月至2020年8月期間，母親銀行賬號(hào)取現(xiàn)的同日，林美美的賬號(hào)即存入等額現(xiàn)金，或母親直接轉(zhuǎn)賬給林美美，母親取現(xiàn)及轉(zhuǎn)賬交易共計(jì)59筆，總額278200元。上述期間按揭貸款還款共計(jì)261454.79元（根據(jù)銀行賬號(hào)交易明細(xì)計(jì)算：5640.7元/期+4386.7元/期×4期+4445.22元/期+4254.36元/期×54期+4086.63元/期）。從存取時(shí)間金額及交易持續(xù)5年時(shí)間，足以認(rèn)定母親取現(xiàn)后再將款項(xiàng)存入林美美的銀行賬號(hào)，形成雙方之間的交易習(xí)慣。林美美已成年且自身有工作及收入，母親作為母親不負(fù)有向林美美支付生活費(fèi)或其他費(fèi)用的義務(wù)，母親的轉(zhuǎn)款雖未注明還貸之用，但從交易習(xí)慣及交易時(shí)間、金額等方面考慮，母親支付的款項(xiàng)用于償還佛山房屋的按揭貸款具有高度蓋然性。李大勇抗辯其向林美美銀行賬號(hào)轉(zhuǎn)賬支付的款項(xiàng)是用于償還按揭貸款，但從林美美的銀行賬戶(hù)交易記錄可知李大勇轉(zhuǎn)款后林美美并未用于償還房屋按揭貸款，而是用于消費(fèi)及償還個(gè)人消費(fèi)貸款。鑒于此，一審法院對(duì)林美美主張佛山房屋的貸款由母親償還的意見(jiàn)予以采納。
一審法院認(rèn)為，雖然無(wú)證據(jù)證明陳某某在出資購(gòu)買(mǎi)佛山房屋時(shí)明確贈(zèng)與給林美美一人，但佛山房屋均登記在林美美一人名下，陳某某與林美美系母女關(guān)系且陳某某在本案中明確表示將佛山房屋及車(chē)位贈(zèng)與給林美美。佛山房屋及佛山車(chē)位在李大勇、林美美婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)，但由林美美母親陳某某出資購(gòu)買(mǎi)，登記在林美美一人名下，可以認(rèn)定陳某某只對(duì)林美美一人的贈(zèng)與。故佛山房屋及佛山車(chē)位為林美美的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李大勇要求分割該房屋及車(chē)位理?yè)?jù)不足，一審法院不予支持。
二審廣州中院觀點(diǎn)：
《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谄邨l規(guī)定的婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，指的是一方父母全額出資的情形，如僅存在父母部分出資的，則部分出資的一方父母并不能取得房屋的所有權(quán)，也就無(wú)權(quán)決定將房屋贈(zèng)與自己的子女。
根據(jù)本案查明的事實(shí)，林美美所提供的證據(jù)不能證明其母親存在全額出資購(gòu)買(mǎi)后將產(chǎn)權(quán)登記于林美美名下以贈(zèng)與林美美個(gè)人的事實(shí)，林美美的主張不符合上述規(guī)定的情形，故其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。該房屋雖登記在林美美名下，但依據(jù)婚姻法所確定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)制原則，夫妻于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)，除法律明確規(guī)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)或雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)歸屬有明確約定為個(gè)人所有的外，均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，涉案房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分割。故一審判決認(rèn)定該房屋是林美美個(gè)人財(cái)產(chǎn)，認(rèn)定事實(shí)和適用法律有誤，本院予以糾正。
福州律師蔡思斌評(píng)析：
蔡思斌
2022年8月22日
本打算通過(guò)假離婚騰出丈夫的購(gòu)房資格買(mǎi)房投資，不曾想辦完離婚手續(xù)，用丈夫的購(gòu)房資格買(mǎi)完房后丈夫卻拒絕復(fù)婚了！妻子一氣之下將丈夫訴至法院。近日，北京市通州區(qū)人民法院審結(jié)了這起假離婚引發(fā)的房產(chǎn)糾紛。
王女士與張先生于2007年登記結(jié)婚，婚后共同在通州區(qū)購(gòu)置了一套房產(chǎn)，登記在王女士名下。2015年8月，通州區(qū)被定為城市副中心后房?jī)r(jià)開(kāi)始飛漲，王女士與張先生商量在通州區(qū)再投資一套房產(chǎn)，但根據(jù)通州區(qū)限購(gòu)政策，雙方必須辦理離婚手續(xù)才能騰出張先生的購(gòu)房資格。2015年12月，王女士以張先生的名義簽訂了購(gòu)房合同。4天后，王女士與張先生到民政局辦理了離婚手續(xù)。隨后，王女士借款籌集了100余萬(wàn)元首付款，并以張先生的名義申請(qǐng)貸款支付了剩余房款，房屋順利交付，并最終登記在了張先生名下。一切辦理妥當(dāng)后，張先生卻表示不想復(fù)婚了，還稱(chēng)這套房產(chǎn)是自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。王女士傷心憤怒不已，最終無(wú)奈起訴到通州區(qū)法院，要求張先生就訴爭(zhēng)房屋給付其85%的折價(jià)款。
法院經(jīng)過(guò)審理查明，雙方購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)尚未離婚，離婚時(shí)也沒(méi)有對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行約定處理；從房屋購(gòu)置過(guò)程來(lái)看，王女士參與了看房、簽約、籌款、付款、過(guò)戶(hù)、交房的全部過(guò)程，張先生對(duì)此明知并且同意，故雙方應(yīng)該有共同購(gòu)房的合意，房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但因雙方已不再是夫妻，故法院根據(jù)雙方實(shí)際出資情況確定了房屋份額，最終將房屋判歸張先生，張先生再給王女士折價(jià)款100余萬(wàn)元。（佘亞妮）
■法官提醒■
離婚需謹(jǐn)慎，雙方在民政局登記離婚時(shí)需簽署離婚協(xié)議對(duì)子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)分割進(jìn)行處理，這種協(xié)議一經(jīng)雙方簽字確認(rèn)即生效，沒(méi)有正當(dāng)理由、沒(méi)有充分證據(jù)不能反悔。而我國(guó)婚姻法也明確規(guī)定了婚姻自由原則，婚姻關(guān)系一旦解除，任何一方都無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求對(duì)方復(fù)婚。
來(lái)源：人民法院報(bào)||
]]>——北京三中院判決馬某諾、馬某德、李某某訴黃某某分家析產(chǎn)糾紛上訴案
裁判要旨
離婚時(shí)兩限房的分割要充分考量政策因素，權(quán)屬認(rèn)定的主要依據(jù)是購(gòu)房對(duì)象的資格而非與婚姻狀態(tài)變動(dòng)相關(guān)的購(gòu)房時(shí)間或出資主體、數(shù)額等其他情況。兩限房由一方在婚前申請(qǐng)，婚后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同且首付款由另一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
【案情】
馬某德與李某某系夫妻關(guān)系，馬某諾系雙方之女。馬某諾作為申請(qǐng)人申請(qǐng)限價(jià)商品住房一套，申請(qǐng)家庭人口為上述3人。資格審核通過(guò)后，馬某諾與黃某某登記結(jié)婚。此后，馬某諾簽訂《商品房預(yù)售合同》（限價(jià)商品住房），房屋總價(jià)款510615元，首付款310615元，貸款20萬(wàn)元。房屋首付款由黃某某支付?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間涉案房屋取得房屋所有權(quán)證，登記所有權(quán)人為馬某諾。此后馬某諾與黃某某離婚。
馬某德、李某某、馬某諾三人以黃某某為被告提起訴訟，要求確認(rèn)涉案房屋為三人所有。一審中，雙方對(duì)房屋現(xiàn)價(jià)值達(dá)成一致意見(jiàn)為200萬(wàn)元。馬某諾、馬某德、李某某不要求在三人之間進(jìn)行份額及補(bǔ)償款的分割。
【裁判】
北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，涉案房屋系在馬某諾與黃某某結(jié)婚后簽訂購(gòu)房合同、支付首付款，雙方共同償還部分貸款，故訴爭(zhēng)房屋應(yīng)為馬某諾與黃某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。涉案房屋雖然登記在馬某諾個(gè)人名下，但系馬某諾以其與父母馬某德、李某某的家庭為單位申請(qǐng)的兩限房，馬某德、李某某因申請(qǐng)涉案房屋，今后無(wú)法再次申請(qǐng)保障性住房，故其二人應(yīng)該得到一定補(bǔ)償。綜合考慮涉案房屋的來(lái)源、首付款支付、貸款償還等情況，判決涉案房屋歸馬某諾所有，房屋剩余貸款由馬某諾負(fù)責(zé)償還，由馬某諾向黃某某支付折價(jià)款70萬(wàn)元，馬某德、李某某應(yīng)獲得的補(bǔ)償計(jì)入馬某諾享有的份額中。
一審宣判后，馬某諾、馬某德、李某某、黃某某均不服，馬某諾、馬某德、李某某主張涉案房產(chǎn)不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，黃某某則對(duì)一審判決進(jìn)行房產(chǎn)分割時(shí)計(jì)算了馬某德、李某某的份額提出異議，均向北京市第三中級(jí)人民法院提出上訴。
二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定涉案房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬適用法律有誤，但處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。依法駁回上訴，維持原判。
【評(píng)析】
離婚時(shí)兩限房的分割問(wèn)題，涉及到國(guó)家政策與法律規(guī)范、法律效果與社會(huì)效果的綜合考量問(wèn)題。兩限房由一方在婚前申請(qǐng)，在婚后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同且首付款由另一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，離婚時(shí)如何分割爭(zhēng)議較大，目前沒(méi)有定論。
????1.權(quán)屬認(rèn)定問(wèn)題
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然兩限房以一方婚前所屬家庭為單位由一方在婚前申請(qǐng)，但購(gòu)房行為發(fā)生于婚后，該房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為申請(qǐng)人一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
兩限房屬于保障性住房的范圍，購(gòu)房主體特定，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格亦非房屋價(jià)值的直接體現(xiàn)，具有福利性質(zhì)。兩限房由一方婚前申請(qǐng)的，房產(chǎn)的供應(yīng)對(duì)象為一方及其父母等成員構(gòu)成的家庭，與另一方無(wú)關(guān)。申請(qǐng)兩限房的家庭經(jīng)過(guò)資格審查符合條件后，通過(guò)搖號(hào)確定具體的房屋，房屋確定后不可更改，此后履行的購(gòu)房手續(xù)即簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、支付房款等行為均系申請(qǐng)行為的延續(xù)，在此期間申請(qǐng)人婚姻狀態(tài)的變動(dòng)或?qū)嶋H付款主體、數(shù)額的不同等情況對(duì)已確定的兩限房沒(méi)有任何影響，故兩限房性質(zhì)上的特殊性使得房產(chǎn)的取得主要取決于申請(qǐng)人所具備的資格。如果在認(rèn)定房產(chǎn)權(quán)屬時(shí)不考慮兩限房的特殊性，將導(dǎo)致兩限房政策所要實(shí)現(xiàn)的目的落空，無(wú)疑有違“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的原則。筆者贊同第二種觀點(diǎn)。
在不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的前提下，關(guān)于權(quán)屬問(wèn)題在申請(qǐng)家庭內(nèi)部亦存在爭(zhēng)議，爭(zhēng)議在于屬于申請(qǐng)人單獨(dú)所有還是家庭成員共有。兩限房的購(gòu)買(mǎi)資格限定于申請(qǐng)人本人，申請(qǐng)家庭成員并非申請(qǐng)人、亦未作為購(gòu)房人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，房產(chǎn)亦登記于申請(qǐng)人名下，故產(chǎn)權(quán)應(yīng)認(rèn)定為申請(qǐng)人一方所有而非家庭成員共有。
????2.另一方的補(bǔ)償問(wèn)題
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，另一方明知其不具備購(gòu)買(mǎi)資格，因出資獲利不符合國(guó)家政策，所以，在離婚時(shí)另一方主張因其出資對(duì)于登記于一方名下的兩限房增值部分予以補(bǔ)償不應(yīng)支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于婚后夫妻任何一方的所得均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而且夫妻在一起生活，使得另一方已經(jīng)沒(méi)有必要或者沒(méi)有可能購(gòu)置個(gè)人房產(chǎn)，由于限購(gòu)政策的影響，同時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，也加大了無(wú)房一方的機(jī)會(huì)成本，使得其實(shí)際上已經(jīng)因?yàn)榫喗Y(jié)婚姻而錯(cuò)過(guò)了最佳的個(gè)人購(gòu)房時(shí)機(jī)。因此，將另一方的出資作為債權(quán)對(duì)待時(shí)，不考慮房屋升值的因素，對(duì)另一方是不公平的。筆者同意這一種觀點(diǎn)。至于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以公平為基本原則，應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)的首付款支付、貸款償還情況以及個(gè)人貸款首付比例綜合考慮，予以酌定，以不超過(guò)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的數(shù)額為限。
本案案號(hào)：（2015）朝民初字第37209號(hào)，（2016）京03民終4912號(hào)
案例編寫(xiě)人：北京市第三中級(jí)人民法院??楊??路
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2016年春節(jié)剛過(guò)，正月未出，北、上、深房?jī)r(jià)如飛機(jī)起飛，價(jià)格猛漲，違約猛增。為何違約？有些不誠(chéng)信的賣(mài)家后悔了，賣(mài)低了。于是，使出五花八門(mén)的招數(shù)和買(mǎi)家解約，不少買(mǎi)家因?yàn)槿狈Ψ芍R(shí)，因此吃虧上當(dāng)。律師通過(guò)本文告訴買(mǎi)家該怎樣順利履行合同，怎樣識(shí)破惡意違約；告訴買(mǎi)家該怎樣買(mǎi)到房，防住狼。在這段房?jī)r(jià)又開(kāi)始瘋漲日子里，希望通過(guò)本文為正在或?qū)⒁M(jìn)行房屋交易的人們提供一些有益的幫助；希望能減少一些訴訟糾紛，即便是減少一起，也是在傳播“無(wú)訟”；希望能讓誠(chéng)實(shí)守信更多一些傳播，即便是多一點(diǎn)，也是在傳播“有信”。
本文分為兩部分。第一部分告訴你：買(mǎi)家必須要嚴(yán)格履約，尤其在這房?jī)r(jià)要升天的特殊時(shí)期，某些賣(mài)家憋著等你違約，若買(mǎi)家此時(shí)違約，實(shí)屬咎由自取，賣(mài)家一旦抓住買(mǎi)家的違約行為（達(dá)到約定或法定解除條件），就有權(quán)解除合同，甚至要求買(mǎi)家承擔(dān)違約賠償。第二部分告訴你：個(gè)別不良賣(mài)家，故意設(shè)套害人，律師教你如何一一識(shí)破。
第一部分 買(mǎi)家嚴(yán)格履約
1、購(gòu)房資格
易犯錯(cuò)誤：不少買(mǎi)家自以為資格沒(méi)有問(wèn)題，結(jié)果簽約后資格核驗(yàn)不通過(guò)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，賣(mài)方有權(quán)解除合同，甚至要求賠償違約金。以北京為例，常見(jiàn)的核驗(yàn)不通過(guò)情形有：社保繳納中斷過(guò)、社保曾短暫遷至京外又回京、通過(guò)黑中介突擊補(bǔ)交、個(gè)稅不連續(xù)、一些合伙類(lèi)型企業(yè)個(gè)稅繳納不具有連續(xù)性等。
律師支招：買(mǎi)家必須落實(shí)自己的購(gòu)房資格是否完善，否則絕不簽約。社保記錄可以在官網(wǎng)查詢(xún)；持身份證，在社保中心和稅務(wù)所可以現(xiàn)場(chǎng)查詢(xún)社保和個(gè)稅繳納記錄。買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)花半天時(shí)間，先查詢(xún)，后簽約。
2、定金支付義務(wù)
易犯錯(cuò)誤：未按時(shí)、足額繳納定金，或未留存有效付款憑證。買(mǎi)家一旦出現(xiàn)這樣錯(cuò)誤，賣(mài)家就有可能根據(jù)遲延履行責(zé)任條款，解除合同。
律師支招：首先，支付定金是買(mǎi)家的義務(wù)，必須足額且準(zhǔn)時(shí)支付，如果支付有困難，在訂立合同前就必須考慮好，在訂立合同時(shí)，根據(jù)自己的能力和狀況作出約定。第二，現(xiàn)金支付的，必須讓賣(mài)方給你出具收據(jù)；匯款轉(zhuǎn)賬的，必須支付到賣(mài)方本人的賬戶(hù)，或者賣(mài)方書(shū)面簽字指定的收款賬戶(hù)，匯款后留存好匯款憑證，如果可以，最好讓賣(mài)方出具收據(jù)。
3、首付款支付義務(wù)
常犯錯(cuò)誤：首付款通過(guò)第三方監(jiān)管平臺(tái)支付的，常見(jiàn)的錯(cuò)誤有：選錯(cuò)監(jiān)管方式、選錯(cuò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。（首付款直接支付給賣(mài)家的，參見(jiàn)第2點(diǎn)）
律師支招：有一類(lèi)監(jiān)管，支取的條件是合同履行完畢后，持證明文件由監(jiān)管機(jī)構(gòu)放款，若期間發(fā)生任何糾紛，任何一方無(wú)法提取款項(xiàng)，此方式可??；還有一類(lèi)監(jiān)管，不少銀行都提供，支取的條件是某個(gè)約定時(shí)間到來(lái)，則自動(dòng)放款給賣(mài)家，此方式不可取，因?yàn)楹贤男羞^(guò)程有很多變量，甚至糾紛，原定時(shí)間到了，買(mǎi)家未必已經(jīng)取得相應(yīng)房屋權(quán)利。有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，有些地方的不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供監(jiān)管服務(wù)，可??；有些非常有誠(chéng)信的中介機(jī)構(gòu)，在銀行開(kāi)設(shè)有監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)并在建設(shè)主管部門(mén)備案，可?。灰恍┬≈薪槲唇?jīng)備案的所謂監(jiān)管賬戶(hù)，不可取，已發(fā)生多起卷款潛逃事件。
4、申請(qǐng)貸款義務(wù)
常犯錯(cuò)誤：買(mǎi)家在合同中約定批貸的具體時(shí)間；買(mǎi)家沒(méi)有約定第一次申貸失敗后的處理方式。買(mǎi)家如果犯了第一個(gè)錯(cuò)誤，極容易構(gòu)成遲延履行，讓賣(mài)家抓住機(jī)會(huì)解約；買(mǎi)家如果犯了第二個(gè)錯(cuò)誤，申貸失敗，自有資金難以支付，也會(huì)導(dǎo)致賣(mài)家解除合同。
律師支招：買(mǎi)家在合同中只能根據(jù)自身情況，約定何時(shí)提交申貸資料，而不能約定何時(shí)取得批貸通知，因?yàn)楹螘r(shí)批貸是銀行和公積金中心的權(quán)利，買(mǎi)家是掌控不了的；買(mǎi)家在合同中必須約定，第一次申貸失敗后的處理方式，律師建議的方式是：若第一次申貸失敗，買(mǎi)家有權(quán)利更換其他銀行等金融機(jī)構(gòu)再次申請(qǐng)，再次申請(qǐng)失敗的，應(yīng)在N日內(nèi)自行籌集款項(xiàng)支付（如買(mǎi)家有能力自行支付余款）/或選擇約定：合同解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但賣(mài)家因合同履行花費(fèi)的合理支出由買(mǎi)家承擔(dān)。
5、繳稅義務(wù)
常犯錯(cuò)誤：存量房買(mǎi)賣(mài)中，絕大多數(shù)地區(qū)都會(huì)約定由買(mǎi)家承擔(dān)全部稅款，不少買(mǎi)家未事先預(yù)判好稅負(fù)大小，繳稅時(shí)發(fā)現(xiàn)稅負(fù)遠(yuǎn)超預(yù)期，導(dǎo)致騎虎難下。房屋交易稅收復(fù)雜繁重，主要涉及契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅。除印花稅以外，其他三類(lèi)稅負(fù)均比較高：契稅基本稅率3%，不同情況又有1.5%和1%優(yōu)惠；營(yíng)業(yè)稅及其附加基本稅率5.6%，不同情況下存在優(yōu)惠和免征；個(gè)人所得稅稅率20%，不同情況下存在優(yōu)惠和免征。
律師支招：提前自行計(jì)算或咨詢(xún)律師核算；要求中介進(jìn)行計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果列入居間合同中。
6、共同義務(wù)
常犯錯(cuò)誤：房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有些義務(wù)是買(mǎi)賣(mài)雙方共同負(fù)擔(dān)的，有時(shí)買(mǎi)家錯(cuò)認(rèn)為是賣(mài)家單方義務(wù)，導(dǎo)致自己違約。比如：辦理資金監(jiān)管、辦理網(wǎng)簽備案、辦理過(guò)戶(hù)登記、辦理稅收繳納、都是需要雙方配合完成的義務(wù)。
律師支招：凡是需要雙方配合才能完成的合同事項(xiàng)，買(mǎi)家均需要認(rèn)真配合履行，否則會(huì)導(dǎo)致自己沒(méi)有履行共同義務(wù)中的己方義務(wù)，構(gòu)成違約。
7、履約時(shí)間
常犯錯(cuò)誤：買(mǎi)家未按照約定時(shí)間履行義務(wù)，這是買(mǎi)家經(jīng)常犯錯(cuò)誤，后果很?chē)?yán)重。因?yàn)榻^大多數(shù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同都約定：一方遲延履行義務(wù)達(dá)到一定時(shí)間，另一方有權(quán)解除合同并要求賠償。實(shí)踐中，遲延解除的時(shí)間常約定為超過(guò)10或15天（以具體合同約定為準(zhǔn)），買(mǎi)家因此被解約的案例數(shù)不勝數(shù)。
律師支招：作為買(mǎi)家，有一系列的義務(wù)都有具體的完成時(shí)間截點(diǎn)或條件，比如前述1-6項(xiàng)義務(wù)，都有約定期限或經(jīng)催告后的法定履行期限。買(mǎi)家絕對(duì)不能馬虎，必須認(rèn)真閱讀合同，對(duì)自己每一項(xiàng)義務(wù)應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)間完成，要心中有數(shù)，并認(rèn)真落實(shí)，否則就會(huì)構(gòu)成違約
8、黑白合同避稅
常犯錯(cuò)誤：買(mǎi)家通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議和網(wǎng)簽協(xié)議，降低房屋成交價(jià)格（將一部分價(jià)格計(jì)為設(shè)施設(shè)備款），賣(mài)家以此為由要求確認(rèn)合同無(wú)效。
律師支招：此種情況下，當(dāng)房屋價(jià)格高于指導(dǎo)價(jià)格，且無(wú)確鑿證據(jù)證明雙方系惡意串通，一般還是認(rèn)可合同（價(jià)款條款）效力。但通過(guò)黑白合同對(duì)價(jià)格進(jìn)行處理，畢竟是游走在有效與無(wú)效之間，涉嫌無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)。所以，建議買(mǎi)家不要貪圖一時(shí)的節(jié)稅，不搞黑白合同。
9、禁賣(mài)房屋不交易
常犯錯(cuò)誤：買(mǎi)家貪圖便宜，購(gòu)買(mǎi)不符合上市交易條件的經(jīng)適房、兩限房等，賣(mài)家可隨時(shí)啟動(dòng)無(wú)效訴訟，確認(rèn)合同無(wú)效。
律師支招：司法實(shí)踐中，不符合條件的保障房交易合同基本都被確認(rèn)無(wú)效，而其中大多數(shù)情況都是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲后賣(mài)家反悔所引起的訴訟。建議購(gòu)房人不要違反規(guī)定購(gòu)買(mǎi)政策保障房。
第二部分? 識(shí)破賣(mài)家挖坑設(shè)套
1、賣(mài)家拖延接受付款。
情景再現(xiàn)：買(mǎi)家準(zhǔn)備好了房款，比如首付款，通知賣(mài)家提供賬戶(hù)以便匯款，而賣(mài)家以出差不便、辦理新卡等理由，拖拖拉拉一直沒(méi)有提供賬戶(hù)，此時(shí)買(mǎi)家要?jiǎng)?wù)必小心！可能有圈套——–賣(mài)家拖延你的付款時(shí)間，一旦達(dá)到遲延解除條款，賣(mài)家會(huì)惡人先告狀，訴你遲延付款，而付款義務(wù)的證明責(zé)任在買(mǎi)家，買(mǎi)家將面臨很大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)！類(lèi)似案件屢有發(fā)生。
識(shí)破反擊：買(mǎi)家要在訂立合同時(shí)約定賣(mài)家收款賬戶(hù)，付款時(shí)直接打入約定賬戶(hù)；如果沒(méi)有約定賬戶(hù)，又遇到上述情況，買(mǎi)家要通過(guò)錄音錄像、發(fā)書(shū)面催告函、提存款項(xiàng)、通知中介將該情況備案等方式留存證據(jù)，證明自己主動(dòng)付款的事實(shí)，方能破解對(duì)方圈套。切忌不能僅靠口頭、電話(huà)溝通，一旦發(fā)生糾紛將無(wú)證據(jù)證明事實(shí)。
2、賣(mài)家主動(dòng)示好，給予寬限。
情景再現(xiàn)：雙方在履約過(guò)程中，賣(mài)家主動(dòng)給予買(mǎi)家寬限，不限于寬限付款時(shí)間，還包括買(mǎi)家的幾乎一切合同義務(wù)，諸如支付定金、首付款、尾款，配合網(wǎng)簽，申請(qǐng)貸款，配合過(guò)戶(hù)等，凡是買(mǎi)家義務(wù)，賣(mài)家主動(dòng)寬限或放任買(mǎi)家超期的，均要謹(jǐn)慎。
識(shí)破反擊：當(dāng)遇到主動(dòng)寬限或是放任買(mǎi)家延期的，無(wú)非兩種情況：一種是遇到好人了；另一種是遇上事兒了：表面寬限，實(shí)際在引誘買(mǎi)家遲延履行義務(wù)。到底是哪種，其實(shí)不太重要，重要的是，買(mǎi)家應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備好再簽約，簽了約，就不能指望別人寬限。如果確實(shí)遇到履約困難，且對(duì)方同意寬限，建議簽署補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)。
3、簽約后過(guò)分強(qiáng)調(diào)夫妻共有事實(shí)
情景再現(xiàn)：房屋登記的所有權(quán)人為一人獨(dú)有，該所有人單獨(dú)與買(mǎi)家簽約，履約過(guò)程中，賣(mài)家過(guò)分向買(mǎi)家強(qiáng)調(diào)：“買(mǎi)家簽約前就知道該房屋系夫妻共有的事實(shí)，只是配偶名字沒(méi)有寫(xiě)在房產(chǎn)證上”。此時(shí)買(mǎi)家要小心了，賣(mài)家可能在取證證明買(mǎi)家知曉該房屋系夫妻共有的事實(shí)，接下來(lái)，賣(mài)家配偶可能會(huì)起訴買(mǎi)賣(mài)雙方，要求確認(rèn)合同無(wú)效。（實(shí)際上是夫妻的雙簧戲）
識(shí)破反擊：購(gòu)房時(shí)，若賣(mài)家聲稱(chēng)房屋系個(gè)人所有的，應(yīng)在合同中載明；如買(mǎi)家知曉房屋系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，必須要求夫妻雙方共同簽約或要求夫妻另一方提供同意出售的證明文件。若上述預(yù)防措施都沒(méi)有采取的話(huà)，遇到賣(mài)家強(qiáng)調(diào)夫妻共有的這件事，買(mǎi)家不要糊里糊涂的錯(cuò)認(rèn)。
4、賣(mài)家拖延辦理網(wǎng)簽
情景再現(xiàn)：正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提交網(wǎng)簽時(shí)，都需要買(mǎi)賣(mài)雙方書(shū)面授權(quán)。如果賣(mài)家找理由暫緩授權(quán)網(wǎng)簽的，買(mǎi)家要小心了，很可能賣(mài)家已經(jīng)不想出售了或者想加價(jià)另售他人了。
識(shí)破反擊：買(mǎi)家簽署合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定任何一方均有權(quán)選擇網(wǎng)上簽約或預(yù)告登記，如遇上述情況，買(mǎi)家可以通過(guò)預(yù)告登記方式解決。
購(gòu)房是中國(guó)百姓的大事，近來(lái)因漲價(jià)實(shí)是引發(fā)了不少糾紛，望此小文能起到一點(diǎn)防患未然和止訟息訴的作用。
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