福州律師蔡思斌評(píng)析：

案涉房屋雖登記在一方名下，但系雙方婚內(nèi)取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方擅自抵押該房產(chǎn)顯然構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。抵押權(quán)人要想取得抵押權(quán)必須滿足善意取得，即滿足《民法典》第三百一十一條的三項(xiàng)條件：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

通常來(lái)說(shuō)，第二、三項(xiàng)條件基本能夠滿足，因此核心就在于判斷是否“善意”。就本案而言，法院認(rèn)為銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)對(duì)貸款人婚姻情況進(jìn)行核實(shí)，其未盡到審查義務(wù)存在過(guò)錯(cuò)，因此并非“善意”，不能認(rèn)定其為善意取得抵押權(quán)?，F(xiàn)行法律對(duì)如何判斷“善意”并沒(méi)有明確規(guī)定，如果本案抵押權(quán)人是自然人的話，或許會(huì)是不同結(jié)果。因?yàn)榉ㄔ汉苡锌赡軙?huì)認(rèn)為“一般民事主體只需核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書即可認(rèn)定其已盡到合理注意義務(wù)?！?/p>

案情簡(jiǎn)介：

2022年11月，陳某作為借款人，與某銀行簽訂《抵押合同》，雙方約定，從銀行貸款70萬(wàn)元。陳某以名下房產(chǎn)，為上述借款辦理了抵押登記。后因陳某未能按時(shí)償還借款，2023年9月，某銀行將陳某起訴至法院，請(qǐng)求判令被告償還借款本金、利息及違約金合計(jì)約75萬(wàn)元，判令原告對(duì)被告抵押物某房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償。

陳某及第三人陳某妻子辯稱，對(duì)欠款金額無(wú)異議，但案涉房屋是陳某婚后購(gòu)買取得，案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書中載明所有權(quán)人為陳某一人，但該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。陳某抵押案涉房屋是背著妻子做的，銀行在辦理抵押時(shí)未核實(shí)陳某的婚姻情況，存在過(guò)錯(cuò)，銀行不能取得對(duì)房屋的抵押權(quán)。

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法院觀點(diǎn)：

本案原被告、第三人對(duì)欠款數(shù)額均無(wú)異議，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，某銀行是否能夠取得對(duì)案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)。

涉房產(chǎn)系陳某在與妻子婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)得，故案涉房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于陳某與妻子的共同財(cái)產(chǎn)。陳某未經(jīng)妻子同意，將案涉房產(chǎn)抵押給某銀行，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

某銀行辯稱，其構(gòu)成善意取得。法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第三十七條第一款規(guī)定：當(dāng)事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第三百一十一條的規(guī)定處理。

本案中，案涉房產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押登記，某銀行已履行放款義務(wù)，本案關(guān)鍵在于認(rèn)定某銀行是否盡到對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的審慎審查義務(wù)。某銀行系專業(yè)從事貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)人的婚姻狀況、抵押房屋的權(quán)屬情況直接影響其債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)以及實(shí)現(xiàn)，銀行對(duì)前述事項(xiàng)負(fù)有審慎審查義務(wù)。銀行稱陳某簽署了《單身聲明》，法院認(rèn)為，單身聲明僅是個(gè)人承諾，在現(xiàn)實(shí)情況中，不乏借款人為達(dá)目的進(jìn)行虛假承諾的情形。雖然銀行內(nèi)部文件中列明，單身聲明系婚姻狀況證明材料之一，但并不意味著銀行僅需審查借款人的單身聲明。銀行還應(yīng)當(dāng)對(duì)家庭戶口信息、征信資料等文件進(jìn)行審查。銀行工作人員陳述，在放貸時(shí)可能審查了陳某的個(gè)人戶口頁(yè)。只要查閱陳某的家庭戶口的常住人口登記卡索引表即能獲悉陳某已婚的事實(shí)，該審查難度并不高。但某銀行輕信陳某的承諾，未就陳某婚姻狀況這一重大事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其并未盡到審慎審查義務(wù)，并非善意。故對(duì)于某銀行提出的其依照善意取得制度取得抵押權(quán)的抗辯意見，法院不予采納。對(duì)于某銀行請(qǐng)求判令對(duì)陳某名下的房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)脑V訟請(qǐng)求，法院不予支持。

綜上，法院依法判決陳某償還原告借款本金、利息及違約金，駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

索引案例：山東高法公眾號(hào)《夫妻一方擅自抵押共同房產(chǎn)，債權(quán)人能否取得房產(chǎn)的抵押權(quán)？》

蔡思斌

2025年7月28日