最近蔡律師看到福州中院改判的一例房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛判決，內(nèi)心頗感惋惜。本應(yīng)只付5萬(wàn)的違約金，卻因當(dāng)事人的不作為實(shí)實(shí)在在多賠了25萬(wàn)。

案子本身并不復(fù)雜。買(mǎi)方因貸款問(wèn)題無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)房合同，賣(mài)方訴請(qǐng)30萬(wàn)元違約金。一審法院認(rèn)為：“賣(mài)方對(duì)交易可能因買(mǎi)方無(wú)法通過(guò)貸款審批而終止有一定的心理預(yù)期，并在催促履約無(wú)果后，及時(shí)解除了案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，且在本案中亦未提交因買(mǎi)方違約造成其損失的依據(jù)”，遂在判決中主動(dòng)將買(mǎi)方應(yīng)付違約金酌情降至5萬(wàn)元。

然而，賣(mài)方上訴至福州中院后，二審出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。福州中院指出：“請(qǐng)求調(diào)整違約金是當(dāng)事人的抗辯權(quán)，而非由法院依職權(quán)進(jìn)行調(diào)整?！庇捎谫I(mǎi)方在整個(gè)訴訟過(guò)程中未作任何答辯，也未提出“違約金過(guò)高”的主張，法院最終判決其按合同原定金額支付30萬(wàn)元違約金。

一個(gè)如此簡(jiǎn)單的法律主張，卻讓買(mǎi)方多承擔(dān)了25萬(wàn)元。我們不妨設(shè)想，如果買(mǎi)方有那么一點(diǎn)法律意識(shí)，或者在整個(gè)過(guò)程中咨詢(xún)、委托過(guò)律師，結(jié)局或許會(huì)大不相同。

若買(mǎi)方在簽約前找律師對(duì)購(gòu)房合同把把關(guān)，律師或許能通過(guò)完善合同條款，將“貸款不能”明確為免責(zé)事由，從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)。即便在訴訟發(fā)生后，若能求助律師，律師也必然會(huì)將“違約金過(guò)高”作為核心答辯點(diǎn)，結(jié)合賣(mài)方未舉證實(shí)際損失、房地產(chǎn)行情等情況，積極爭(zhēng)取降低違約金金額。這其實(shí)已經(jīng)是實(shí)務(wù)中非常稀松平常的主張，從一審法院主動(dòng)降低就能看出來(lái)，法院對(duì)該類(lèi)調(diào)整請(qǐng)求通常都會(huì)予以支持。

遺憾的是，由于缺乏專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，買(mǎi)方未能把握這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其沉默不僅被視為對(duì)合同條款的全盤(pán)接受，也付出了遠(yuǎn)超必要的代價(jià)。這25萬(wàn)元的差額，本質(zhì)上就是專(zhuān)業(yè)與非專(zhuān)業(yè)之間的鴻溝。

這個(gè)案例再次提醒我們，一場(chǎng)官司的勝負(fù)，往往就系于這些外行容易忽略，而內(nèi)行視為常識(shí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之上。律師的作用，不僅在于解決法律糾紛，更在于通過(guò)專(zhuān)業(yè)預(yù)判與精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)，幫助當(dāng)事人在每一個(gè)節(jié)點(diǎn)上做出最有利的選擇，爭(zhēng)取所有應(yīng)能爭(zhēng)取的權(quán)益，最終做到輸?shù)貌辉?，贏得明白。

案例索引：(2025)閩01民終1386號(hào)

福州律師蔡思斌

2025年10月27日