實(shí)踐中農(nóng)村房屋買賣的案例并不在少數(shù)。對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋，目前通說觀點(diǎn)是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。對(duì)于此類房屋，在遭遇拆遷時(shí)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲，出賣人往往會(huì)反悔通過確認(rèn)合同無效的方法要求分割拆遷利益。不少人認(rèn)為，合同無效的后果即買受人應(yīng)當(dāng)返還房屋，因此房屋的拆遷安置權(quán)益應(yīng)屬于出賣人，但實(shí)際上并非如此。
拆遷款分配之最高院觀點(diǎn)
根據(jù)2015年12月24日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問題》；“在非試點(diǎn)地區(qū)，對(duì)于農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)該依法認(rèn)定合同無效。但是可以探索合同無效后的損失范圍和過錯(cuò)比例的研究。比如，出賣人因房屋漲價(jià)、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，要求返還房屋或拆遷補(bǔ)償款的，可以考慮根據(jù)案件實(shí)際情況，擴(kuò)大信賴?yán)娣秶?，合理確定過錯(cuò)大小，避免出現(xiàn)利益嚴(yán)重失衡的情況?！?/strong>
根據(jù)《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，“……如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”實(shí)踐中，大部分法院的觀點(diǎn)與上海高院的觀點(diǎn)持一致，認(rèn)定此類情況購房者和出賣者對(duì)于拆遷款一般按7：3分配。
北京市第一中級(jí)人民法院（2018）京01民終1374號(hào)《孫繼路與閆春旺農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》，北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：關(guān)于針對(duì)宅基地的補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)等款項(xiàng)，合同無效后閆春旺無法獲得宅基地使用的價(jià)值以及將來的增值利益，閆春旺就此受有損失。依據(jù)雙方之間的過錯(cuò)程度，孫繼路應(yīng)當(dāng)將基于宅基地價(jià)值的補(bǔ)償70%支付給閆春旺。除雙方對(duì)于分配不存在爭(zhēng)議的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)以外，宅基地閑置面積獎(jiǎng)勵(lì)、騰退土地補(bǔ)助、環(huán)境貢獻(xiàn)補(bǔ)助均系騰退人針對(duì)宅基地支付的補(bǔ)償補(bǔ)助款，因此應(yīng)當(dāng)按照雙方過錯(cuò)程度進(jìn)行分配。關(guān)于提前搬家獎(jiǎng)、工程配合獎(jiǎng)、影響生產(chǎn)經(jīng)營補(bǔ)助、騰退預(yù)簽約促進(jìn)獎(jiǎng)、整村騰退完成獎(jiǎng)等各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助，均系針對(duì)每宗宅基地的補(bǔ)償，亦應(yīng)當(dāng)按照宅基地補(bǔ)償?shù)姆峙浔壤?。一審法院基于雙方對(duì)于合同無效的過錯(cuò)程度，認(rèn)定閆春旺應(yīng)當(dāng)分得針對(duì)宅基地支付的補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)的70%，由孫繼路分得30%的分配比例并無不當(dāng)，本院對(duì)以予以確認(rèn)。
高郵市人民法院（2014）郵民初字第0483號(hào)《方大權(quán)與葉文俊、朱愛平房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》高郵市人民法院認(rèn)為：兩被告在購得該房屋后，一直居住該房屋，且對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修、添附，現(xiàn)原告因拆遷利益而反悔，顯然違反誠實(shí)信用原則。綜合上述情況，原告要求被告給付折價(jià)補(bǔ)償款依法應(yīng)予支持，但應(yīng)扣除被告的購房款以及被告添附的部分和其它各種獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助等費(fèi)用，再充分考慮兩被告重新購房的合理支出后，由原告與兩被告按3：7的比例分割房屋拆遷補(bǔ)償款。
可以看出，此類案件目前已經(jīng)形成了較為成熟的審判觀點(diǎn)。一般來說，出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
