花費(fèi)310萬元購(gòu)買“天井房”，本以為能擁有夢(mèng)想中的愜意庭院，卻因一次下水道檢修，意外發(fā)現(xiàn)院子里暗藏公共窨井。買家直指賣家故意隱瞞，賣家表示“確實(shí)忘了”。近日，上海市閔行區(qū)人民法院就審結(jié)了這樣一起房屋買賣合同糾紛案，判決出賣人賠償買受人違約損失2萬元。
2023年9月，張某與徐某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定徐某將其名下位于上海市閔行區(qū)的一套房屋出售給張某，房屋價(jià)款310萬元。同年11月，案涉房屋變更登記至張某名下。
同年12月，因二樓下水道堵塞，物業(yè)工作人員進(jìn)入張某家的天井內(nèi)進(jìn)行維修，此時(shí)張某才得知自家院內(nèi)存在兩個(gè)下水道窨井。張某就這一情況與徐某進(jìn)行溝通，徐某表示是其敏感度不夠高，確實(shí)忘記這個(gè)事情了，然而，雙方卻未能就賠償事宜達(dá)成一致。張某遂訴至法院。
張某訴稱，窨井存在異味，可能產(chǎn)生沼氣，進(jìn)而發(fā)生危險(xiǎn)，且會(huì)降低房屋價(jià)值。徐某為出售房屋向其隱瞞了這一情況，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，要求徐某賠償違約損失18.6萬元。

徐某辯稱，張某在簽合同之前便已經(jīng)發(fā)現(xiàn)窨井蓋，其不存在隱瞞的情況，且案涉房屋的售價(jià)本就低于同期其他房屋的售價(jià)。另外，窨井蓋是備用的維修渠道，自己在居住期間基本未打開過，對(duì)居住沒有影響，因此不同意張某的訴訟請(qǐng)求。

法院審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。”二手房交易中，房屋的各種環(huán)境情況是影響房屋交易及價(jià)格的因素之一，根據(jù)誠(chéng)信原則，出賣人負(fù)有告知房屋真實(shí)、完整情況的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)將可能妨礙房屋購(gòu)買或正常使用的情況如實(shí)告知買受人，不得刻意隱瞞可能影響房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易雙方信息不對(duì)稱。買受人在購(gòu)買、查看房屋時(shí)亦應(yīng)盡到合理審慎的注意義務(wù)
本案中，案涉房屋的院內(nèi)存在窨井維修口，房主不可避免地會(huì)面對(duì)疏通、檢修等情況，維修人員在維修下水管道時(shí)需進(jìn)入院內(nèi)實(shí)施，顯然會(huì)對(duì)屋內(nèi)人員的生活造成影響。并且，窨井可能會(huì)產(chǎn)生異味，存在管道堵塞、反水的隱患，這些可能的情況也會(huì)影響原告對(duì)房屋交易意愿及交易價(jià)格的判斷。被告在對(duì)此明知的情況下，未進(jìn)行主動(dòng)披露，應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)可以看到，窨井處的瓷磚與其余瓷磚有明顯不同，且與其余瓷磚之間存在明顯縫隙。原告自認(rèn)在查看房屋時(shí)的確有注意到不同并詢問情況，但卻沒有審慎對(duì)待，在未向被告全面核實(shí)的情況下即簽訂了房屋買賣合同并完成交易，顯然亦未盡合理審慎的注意義務(wù)，存在一定的過失。
因此，基于公平原則和誠(chéng)信原則，綜合考慮原告主張損失的合理性、關(guān)聯(lián)性及可預(yù)見性、合同履行狀況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素，法院最終判決由被告賠償原告違約損失2萬元。該判決現(xiàn)已生效。

購(gòu)房安家，提升居住質(zhì)量，是許多人的夢(mèng)想。因交易信息的不對(duì)稱以及買賣雙方對(duì)各自義務(wù)認(rèn)知的缺失，不少爭(zhēng)議隨之而來，很多爭(zhēng)議都反映出誠(chéng)信問題。民法典第七條規(guī)定的誠(chéng)信原則是各種市場(chǎng)交易的法律基石，更是每個(gè)人都應(yīng)牢記于心且嚴(yán)格遵守的規(guī)則。
賣家對(duì)于重要信息，必須“說清楚”。出賣人應(yīng)當(dāng)恪守誠(chéng)信原則，公平交易，在交易過程中，對(duì)可能影響房屋價(jià)值、買受人購(gòu)買意愿以及房屋正常使用的重大事項(xiàng)，無論買受人是否詢問，出賣人均負(fù)有主動(dòng)披露的義務(wù)，包括但不限于房屋質(zhì)量問題、權(quán)利瑕疵以及環(huán)境問題等。面對(duì)買受人的詢問，出賣人不得作出虛假陳述或刻意隱瞞。對(duì)確實(shí)不知情的事項(xiàng)，應(yīng)明確告知“不知情”，不得自行猜測(cè)或編造解釋，對(duì)于一些明顯可見的瑕疵，出賣人也不能以“不知情”為由逃避責(zé)任。同時(shí)，出賣人應(yīng)積極配合買受人核驗(yàn)權(quán)屬材料、實(shí)地查看房屋現(xiàn)狀，不能阻礙或拖延買受人對(duì)房屋情況進(jìn)行合理核實(shí)。
買家謹(jǐn)記擦亮雙眼，主動(dòng)“看清楚”。買受人在交易過程中應(yīng)本著謹(jǐn)慎態(tài)度，主動(dòng)了解房屋情況，不能完全依賴于出賣人的陳述或中介機(jī)構(gòu)介紹，而怠于履行自身的注意義務(wù)。在簽署合同前，買受人應(yīng)核實(shí)房屋登記信息，并實(shí)地查看房屋現(xiàn)狀，對(duì)權(quán)屬情況、房屋結(jié)構(gòu)、裝修狀況、周邊環(huán)境等進(jìn)行全面了解。對(duì)于顯而易見的瑕疵，或者通過合理查驗(yàn)本應(yīng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)的問題，如漏水、異味等，買受人通常需要自行承擔(dān)核查不力的后果。一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)向出賣人以書面的形式提出詢問，待情況核實(shí)清楚后方可決定是否繼續(xù)交易。必要時(shí)，可聘請(qǐng)有專業(yè)資質(zhì)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行技術(shù)性評(píng)估，切勿為圖省事而忽略潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

來源：人民法院報(bào)