許多子女在繼承父母房產(chǎn)后，往往急于辦理過戶、換領(lǐng)新產(chǎn)權(quán)證，卻不知這看似順理成章的操作，可能在將來出售房產(chǎn)時(shí)，帶來高達(dá)20%個(gè)人所得稅負(fù)擔(dān)！

首先要明確，繼承房產(chǎn)本身無需繳納稅費(fèi)，但繼承后處置順序卻會(huì)直接影響稅負(fù)。如果辦理繼承公證后立即將房產(chǎn)過戶至自己名下，會(huì)使繼承的房產(chǎn)成為你名下的又一住房，未來出售時(shí)若不符合“滿五唯一”條件，就將無法享受稅收優(yōu)惠，從而可能多承擔(dān)數(shù)十萬元的稅費(fèi)。

提醒大家，繼承“滿五”時(shí)間是以被繼承人（即原始產(chǎn)權(quán)人）取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，并非是以繼承取得時(shí)間為準(zhǔn)?！拔ㄒ弧蓖ǔＶ冈诜蚱揠p方在省內(nèi)僅有一套住房。兩者必須同時(shí)滿足，才能享受免稅優(yōu)惠。

如果繼承房產(chǎn)后只是用于自住，不打算出售，或者名下已經(jīng)有多套房產(chǎn)，無法提前處理其他房產(chǎn)，那過戶順序就不用太糾結(jié)，辦完繼承公證后直接冒換新產(chǎn)證即可，不會(huì)產(chǎn)生額外稅費(fèi)。

但若計(jì)劃將來出售，則應(yīng)謹(jǐn)慎規(guī)劃。建議不必急著換新證，可以先處理自己名下的其他房產(chǎn)。例如，可以將現(xiàn)有房產(chǎn)以買賣方式過戶到名下無房的子女名下，這種方式下子女后續(xù)出售該房產(chǎn)僅需繳納契稅，不會(huì)涉及20%個(gè)稅。等名下變成無房狀態(tài)后，再拿著繼承公證書去辦理新產(chǎn)證，未來再出售時(shí)名下就只有該套繼承房產(chǎn)。因公證書無時(shí)效限制，此舉可使你在出售時(shí)滿足滿五唯一的條件，從而免征20%個(gè)稅。

另一種常見情況是，父母和子女共同登記在一本產(chǎn)證上，且沒有約定具體份額。此時(shí)可前往交易中心辦理析產(chǎn)，將父母份額設(shè)為1%，子女占99%，僅需支付換證工本費(fèi)。未來無論買賣或贈(zèng)與，均可按1%份額計(jì)稅，大幅降低稅負(fù)。

此外，若父母中一方已去世，且該套房產(chǎn)為父母唯一住房的，可由在世一方單獨(dú)繼承后再出售，同樣可免征20%個(gè)稅。若父母雙方仍健在，與子女協(xié)商一致的情況下也可考慮直接通過買賣方式將房產(chǎn)先行過戶給子女，雖然需要繳納契稅等，但通常比繼承后再出售的20%個(gè)人所得稅劃算。

若確實(shí)需要繳納20%個(gè)人所得稅，也無需過于緊張，該部分稅并非以售出價(jià)的20%來計(jì)算，而是以（現(xiàn)出售所得-購房時(shí)原值）*20%來計(jì)算。蔡律師先前文章已詳盡介紹福州相關(guān)的政策《子女繼承父母房產(chǎn)后再出售需要交哪些稅，有無相應(yīng)優(yōu)惠政策？一文讀懂福州有關(guān)稅費(fèi)政策！》，最新政策需以當(dāng)?shù)貙?shí)際相關(guān)部門要求為準(zhǔn)。

房產(chǎn)事務(wù)常涉及復(fù)雜的法律與稅務(wù)問題，且物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)，一旦辦妥產(chǎn)證、完成登記，后續(xù)再想調(diào)整安排往往為時(shí)已晚。如果對(duì)房產(chǎn)情況存有疑問，建議在辦理繼承、過戶、析產(chǎn)等關(guān)鍵步驟之前，提前咨詢專業(yè)律師，結(jié)合實(shí)際情況制定穩(wěn)妥方案，避免增加不必要的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

福州律師蔡思斌

2025年12月19日