福州律師蔡思斌評析：

實踐中，不少家庭會因購房資格限制、手續(xù)辦理便利等現(xiàn)實因素，將房屋登記在子女名下，卻并未形成明確的贈與合意。不動產登記雖具有物權公示效力，但在家庭內部關系中，登記行為并不必然導致房屋所有權歸子女個人所有，也不直接等同于贈與或所有權的轉移。

依據《民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效力，未經登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。該規(guī)定主要是為了賦予不動產登記對外公示效力，以保護交易中第三人的合法權益，進而維護市場交易秩序。但在家庭內部關系中，財產歸屬的認定不能機械套用這一規(guī)則，而應綜合考量出資來源、實際居住使用情況、家庭共同意思表示等因素。

本案中，盡管房屋最終登記在兒子名下，但購房款實際來源于父親，且兒子未能提供證據證明父母曾明確表示將房屋贈與給他作為婚房。此外，房屋購買后由父母與兒子家庭共同居住、共同出資裝修，與贈與個人并歸個人獨立所有及使用的特征明顯不符，因此法院認定該房屋的實際屬性為家庭共有財產。

從實務角度看，本案也提示當事人，在涉及婚姻財產分割或家庭財產糾紛時，不動產登記并非唯一的認定依據。建議家庭在處理房產等重要財產時，若出于便利將房屋登記在一方名下，盡量通過書面協(xié)議等方式，明確出資性質、實際產權歸屬及份額比例，避免日后產生爭議。如已發(fā)生糾紛，則應收集付款憑證、居住證明、家庭成員溝通記錄等證據，從實質共有角度主張權利。尤其在離婚分割或繼承案件中，若能證明房產屬于家庭共有而非個人財產，則可能顯著改變財產分割的比例。

案情簡介：

林平與妻子張麗婚后育有女兒林佳、兒子林浩。林平在購房時，因誤以為需本地戶口，便讓戶籍在當地的女兒與賣方簽訂房屋買賣合同，而購房款6萬元由林平全額支付。此后，林平曾委托兒子辦理產權過戶，因原合同買方為女兒而未能成功。兒子遂與賣方重新簽訂合同，將買方變更為自己，并將房屋登記在個人名下，未登記共有權人。

房屋購買后，林平夫婦與兒子一家共同居住，且雙方共同出資裝修。母親張麗因病去世后，案涉房屋被征收，因補償款分配問題，林平、林佳與林浩協(xié)商未果，遂訴至法院。林平認為房屋為一家四口共有，兒子則聲稱房屋是父母贈與自己的婚房，應屬個人財產。

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法院觀點：

法院經審理認為，認定房屋所有權人需結合登記情況與購買成因綜合判斷。案涉房屋雖登記在林浩名下，但實際由父親林平出資購買，兒子林浩無證據證明房屋是父母贈與的婚房，也無證據表明父母同意將房屋登記在其個人名下，且房屋購買后由家庭成員共同居住使用，故應認定為林平、張麗與林浩的家庭共有財產，而非林浩個人財產。

女兒林佳雖簽訂過初始購房合同，但未實際出資，購房目的是方便父母居住，故不認定為房屋共有權人。結合林平默認房屋登記在兒子林浩名下的事實及共同裝修的行為，確定林平與張麗共同占1/2份額，林浩占1/2份額。

張麗去世后，其享有的1/4房屋份額作為遺產，由法定繼承人配偶林平、女兒林佳、兒子林浩平均分配。法院依據相關法律規(guī)定，對該遺產作出相應分配，各繼承人分別取得對應款項，其中林平占1/3份額，林佳占1/12份額，林浩占7/12份額。

案例索引：公眾號@猇亭法院、CCTV今日說法

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